Dit artikel werd geschreven door Wouter van ’t Grunewold, Market Intelligence Analist bij Savills in Nederland.
De Nederlandse kantorenmarkt raakt steeds meer gepolariseerd. Er is veel vraag naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed dat goed bereikbaar is met (openbaar) vervoer en sterke ESG-referenties heeft. De polarisatie in de vraag naar kantoren wordt verder geïllustreerd door de leegstand, met maar liefst 16% van de totale leegstand geclusterd in 1% van de kantoorgebouwen in Nederland. Polarisatie drijft de huurprijzen op, aangezien een toename van de vraag samenvalt met een landelijk tekort aan duurzame en hoogwaardige gebouwen.
Figuur 1. Verdeling van kantorenleegstand naar bouwjaar. G5-steden en overige steden. Bron: Savills Data, Intelligence & Strategy, 2023.
Diepgaand onderzoek naar de Nederlandse kantorenleegstand laat verbanden zien tussen het niveau van kantorenleegstand en structurele kenmerken, zoals ouderdom van het gebouw, locatie en ESG-kenmerken. Gebouwen die zijn gebouwd tussen 1990 en 2010 hebben de hoogste leegstand. De structureel hogere leegstand kan worden verklaard door het feit dat deze leeftijdsgroep van gebouwen minder grote renovaties ondergaat, zich vaak op secundaire en tertiaire locaties bevindt en niet voldoet aan de moderne eisen van gebruikers.
Figuur 2. Aandeel kantorenleegstand per aandeel kantorenvoorraad (gerangschikt naar gebouwen met de grootste totale leegstand). Bron: Savills Data, Intelligence & Strategy, 2023.
Kantoorleegstand is geconcentreerd in verrassend weinig gebouwen: 86% van de lege ruimte bevindt zich in slechts 10% van de gebouwen. Een groot deel van deze gebouwen voldoet niet aan de huidige eisen van de gebruikers. De meeste gebouwen zijn oud: 76% is gebouwd voor 2000. Ongeveer 55% heeft geen EPC-label of een EPC-label B of lager. Met betrekking tot BREEAM-certificering is slechts ongeveer 4% BREEAM ‘Very Good’ of beter gecertificeerd. Ook bevindt 73% van deze gebouwen zich buiten de grootste vijf (G5) steden.
Figuur 3. EPC-labels voor kantoorgebouwen, het % van de totale voorraad en de bijbehorende leegstand. Bron: Savills Data, Intelligence & Strategy, 2023.
Intuïtief zou je een duidelijke correlatie tussen EPC-labels en leegstandsniveaus kunnen verwachten, maar als je dieper in de gegevens graaft, blijkt dat EPC niet als de enige bepalende factor voor leegstand moet worden gezien. Locatie en leeftijd van gebouwen zijn even belangrijk. Jongere gebouwen met betere EPC-labels of BREEAM-gecertificeerd hebben een lagere leegstand. Slechts 4,6% van de leegstaande ruimte bevindt zich in kantoren met een EPC- label A of hoger, of een BREEAM ‘Very Good’ of beter certificering, en een bouwjaar na 2010. Met andere woorden, 5,0% van het totale Nederlandse kantorenaanbod en 0,68% van de totale Nederlandse kantorenvoorraad. In de G5-steden is de leegstand voor dit soort objecten zelfs nog lager (4,3% van het aanbod).
De lage beschikbaarheid van hoogwaardige kantoorruimte heeft de huren de afgelopen jaren opgedreven. Uit de huuranalyse van Savills blijkt dat het huurverschil voor kantoren met een EPC-label A of beter of een BREEAM ‘Very Good’ of beter certificering, landelijk gemiddeld tussen de 3% – 7% ligt voor nieuw verhuurde kantoorruimte. In de grootste vijf Nederlandse steden (G5) is het gemiddelde verschil zelfs nog hoger, tussen 5% – 17%.
Figuur 4. Het huurverschil voor nieuw verhuurde kantoorruimte tussen kantoren met een EPC Label A of beter of een BREEAM “Very Good” of beter certificering in Nederland en de G5 in vergelijking met andere objecten. Bron: Savills Data, Intelligence & Strategy, 2023.
Deze analyse suggereert dat het gevaar bestaat dat een aanzienlijk deel van de Nederlandse kantorenvoorraad dreigt te “stranden”. Oudere gebouwen met minder goede milieuprestaties op secundaire locaties vragen niet alleen lagere huren, maar lopen ook een groter risico om leeg te komen staan. Een moeilijker economisch klimaat beperkt de ontwikkeling van moderne gebouwen, waardoor de markt te maken krijgt met extreem lage leegstand voor hoogwaardige, ‘Paris Proof’ kantoorgebouwen. Savills verwacht dan ook verdere huurstijgingen voor deze gebouwen, omdat het aanbod de verwachte vraag niet kan bijhouden.
Savills allereerste Summer Special verkent drie belangrijke disrupters van de Nederlandse vastgoedevolutie: Duurzaamheid, Demografie en Digitalisering. Dit persbericht gaat over hoofdstuk 1 – Duurzaamheid. Klik hier om het volledige rapport te lezen.
