Door Niek Poppelaars, Co-Head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland, en Kevin Mofid, Head of EMEA Logistics Research bij Savills.
Nu we de helft van 2023 naderen en iedereen zich opmaakt voor de zomervakantie, is het een goed moment om de balans op te maken en na te denken over waar de markt de rest van het jaar naartoe gaat.
Terugkijkend naar begin 2022 waren de belangrijkste gespreksonderwerpen tijdens de PROVADA en ons jaarlijkse Shedmasters event in Barcelona hoe sterk en ernstig de tegenwind zou zijn, zowel in de gebruikers- als in de investeringsmarkt. Naarmate de afgelopen twaalf maanden vorderden, werd het steeds duidelijker dat de stijgende inflatie en de aanhoudende wereldwijde politieke problemen zich niet zo snel oplossen als velen aanvankelijk hadden gehoopt.
Dit heeft een impact op alle aspecten van de logistieke markt, aangezien huurders langer nadenken over hun toekomstige uitbreidingsplannen en investeerders hun strategieën gedeeltelijk heroverwegen. Dit heeft een effect gehad op de opnamevolumes en investeringsvolumes.
In heel Europa zijn de opnameniveaus gedaald ten opzichte van het niveau tijdens Covid-19 en zijn ze nu ongeveer in lijn met het gemiddelde van 7,3 miljoen m² per kwartaal van voor de pandemie. Daarentegen zien we op dit moment geen significante toename van het aanbod of de leegstand, die momenteel 3,5% bedraagt in Europa. Hoewel we verwachten dat de leegstand iets zal toenemen, verwachten we zeker geen stijging zoals in de nasleep van de wereldwijde financiële crisis (GFC).
Dit komt gedeeltelijk door de lagere niveaus van speculatieve ontwikkeling, die ervoor zorgen dat het aanbod krap zal blijven in veel Europese markten. En dat stimuleert dan weer de huurgroei.
Aangezien de economische cijfers volatiel blijven, is het waarschijnlijk dat de opnameniveaus dit voorbeeld zullen volgen. Het is echter belangrijk om erop te wijzen dat er een aantal belangrijke structurele factoren blijven bestaan die zich in het komende decennium in de vraag naar logistieke ruimte zullen vertalen.
Een van die factoren is de aanhoudende groei van online retail. Zoals we weten worstelen veel retailers met een dalende vraag tijdens deze neergaande consumentenmarkt, maar als we naar de langere termijn kijken, blijkt uit prognoses van Statista dat de penetratie van online retail in heel Europa tegen 2027 naar verwachting 19 procent zal bedragen, in vergelijking met 9 procent in 2017. Bovendien wordt verwacht dat veel West-Europese landen dit cijfer zullen overschrijden, wat betekent dat de behoefte aan extra logistieke ruimte zal blijven groeien naarmate het decennium vordert.
We verwachten ook dat nearshoring en reshoring zich zal vertalen in daadwerkelijke transacties. Aangezien bedrijven hun toeleveringsketens minder risicovol willen maken en bepaalde productieonderdelen dichter bij hun doelmarkten willen brengen. In het Verenigd Koninkrijk zien we al bewijs van dit fenomeen, aangezien de opname van productiegerelateerde ruimte steeg tot 11,5 miljoen vierkante meter in 2022, het hoogste niveau ooit gemeten.
Net als in de VS verwachten we dat landen in Europa een beleid zullen ontwikkelen dat de productie van halfgeleiders actief bevordert. Als dit beleid succesvol is, zal er een domino-effect zijn op de logistieke markt, omdat leveranciers en producenten op zoek gaan naar gezamenlijke locaties om zo te profiteren van schaalvoordelen.
Over het geheel genomen blijven de fundamenten van de logistieke sector op de middellange tot lange termijn grotendeels onveranderd, hoewel het waarschijnlijk is dat zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt voorlopig volatiel zullen blijven. De economische cijfers blijven immers verrassen en de basisrente blijft bijgesteld worden.