Volgens de nieuwste European Logistics Outlook van Savills zullen de tophuren in Europa sterk blijven stijgen, in lijn met de 10,4% huurgroei in de afgelopen vier kwartalen. Dit ondanks het feit dat de leegstand met 40bps opliep tot 3,5% in Q1 2023, als gevolg van de tragere verhuuractiviteit.
Deze opwaartse trend in het aanbod zal zich waarschijnlijk voortzetten in het tweede kwartaal en daarna, totdat een vertraging in de bouw zich later in het jaar begint te vertalen in minder opleveringen. De leegstand steeg in de meeste markten, met name in Boedapest (+210bps), Polen (+200bps) en het Verenigd Koninkrijk (+100bps). Savills zag de leegstand echter verder dalen in zowel Nederland als Dublin, met een daling van respectievelijk 60bps en 30bps in het eerste kwartaal.
Niek Poppelaars, co-head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland, zegt hierover: “Terwijl de leegstand in de meeste markten toeneemt, maken de beperkte ontwikkelingspijplijn in het afgelopen decennium en de sterke opname in de afgelopen jaren een verdere toename van de leegstand mogelijk zonder dat dit leidt tot een daling van de huurniveaus.”+
Hoewel de macro-economische vooruitzichten naar verwachting tegen het einde van het jaar duidelijker zullen worden, zo niet zullen verbeteren, beginnen de algehele vertraging in de detailhandelsverkoop en het zwakke economische sentiment de gebruikersmarkt te beïnvloeden. Savills schat dat de Europese opname in Q1 2023 7 miljoen sq ft bedroeg (650.321 m²), een daling van 16% ten opzichte van het vijfjarig Q1-gemiddelde.
Niek vervolgt: “Context is cruciaal in onze analyse van de markt, die een explosieve expansie heeft doorgemaakt, met een periode van matiging achteraf altijd waarschijnlijk. Wanneer we de jaarcijfers vergelijken met Q1 2022, is het belangrijk om op te merken dat dit in lijn is met de drie jaren vóór de pandemie en dat de jaarcijfers worden vergeleken met het sterkste Q1 ooit. Als we vergelijken met Q1 2019, toen de markt nog als sterk werd beschouwd volgens de normen van vóór de pandemie, is de opname met 1% gestegen, wat wijst op een terugkeer naar het gemiddelde van vóór de pandemie. Bovendien verwachten we een sterk herstel op de middellange termijn als de economie verbetert en e-commercebedrijven zoals Amazon actiever worden.”
Als we kijken naar investeringen, heeft Savills de volumes zien dalen met 49% kwartaal-op-kwartaal en met 73% ten opzichte van Q1 2022, hoewel dit een recordhoogte was. Het totaal van €5,1 miljard in Q1 was het laagste sinds de wereldwijde financiële crisis (GFC) en 57% lager dan het gemiddelde over vijf jaar. Per land daalden Hongarije, Noorwegen, België en Frankrijk het meest, terwijl Tsjechië, Ierland en Portugal het iets beter deden. Alleen in Polen en Roemenië stegen de investeringen.
Douglas van Oers, co-head Logistics & Industrial, voegt hieraan toe: “Een primaire factor in deze vertraging van de investeringsvolumes was het strakkere monetaire beleid, aangezien de centrale banken de rentetarieven bleven verhogen, wat resulteerde in hogere financieringskosten die het beleggerssentiment negatief beïnvloedden. Vooruitkijkend, nu de markt stabiliseert en de onzekerheid afneemt, verwachten we een opleving van het aantal transacties naarmate het jaar vordert.”