Het nieuwste onderzoeksrapport van vastgoedadviseur Savills over de Nederlandse vastgoedmarkt suggereert dat investeerders vol spanning wachten op een nieuw prijsevenwicht te midden van veranderende economische omstandigheden. Het rapport, getiteld “Wachtend op een Nieuw Prijsevenwicht in de Nederlandse Vastgoedmarkt”, biedt inzichten in de huidige stand van de markt en belicht belangrijke trends die de investeringsvooruitzichten vormgeven.
Uit het rapport blijkt dat de activiteit op de beleggingsmarkt in het eerste kwartaal van 2023 aanzienlijk is afgenomen. Beleggers hebben zich terughoudend opgesteld vanwege de renteverhogingen door de Europese Centrale Bank (ECB) en de aanhoudend hoge inflatie, die naar verwachting tot in 2024 zal aanhouden. Daardoor werd slechts 1,7 miljard euro geïnvesteerd, tegen gemiddeld 4,7 miljard euro in de voorgaande acht jaar.
Naast de zwakkere investeringsmarkt wijst het rapport ook op een vertraging van de activiteit van de gebruikers, met name in de logistieke sector, die eerder heeft geprofiteerd van de COVID-19-pandemie. De vraag vanuit sectoren zoals e-commerce en logistieke dienstverleners is afgenomen door een verminderde consumptie door huishoudens en een afname van de import/export van goederen en diensten. Het gebrek aan nieuwe ontwikkelingen en beperkte beschikbaarheid hebben hier ook aan bijgedragen.
De opname van kantoorruimte is ook aanzienlijk gedaald, met een daling van 50% in het eerste kwartaal van 2023 vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Hoewel tech-bedrijven tijdens de pandemie hoge winsten hebben behaald, is de vraag naar kantoorruimte nu afgenomen vanwege lagere winstgevendheid en het verminderen van het personeelsbestand. Niettemin wordt over het algemeen nog steeds geïnvesteerd in hoogwaardige kantoren op centrale en goed bereikbare locaties, wat heeft geleid tot een stijging van de huurprijzen.
Ook in de retail sector is een vertraging opgetreden: in het eerste kwartaal van 2023 zijn de tophuren in winkelstraten met 8% j-o-j gedaald. Ondanks het negatieve consumentenvertrouwen steeg de consumptie van huishoudens in februari 2023 met 2,7%.
Gezien de zwakkere verhuuractiviteit en de dalende investeringsvolumes is het niet verrassend dat er aanzienlijke prijscorrecties op de markt hebben plaatsgevonden, met stijgingen van de bruto-aanvangsrendementen (BAR) in alle sectoren. De BAR voor hoogwaardig residentieel vastgoed stegen met +40 basispunten, terwijl de rendementen voor logistiek vastgoed met 50 basispunten stegen. De recente renteverhogingen door de ECB, waarbij de depositorente in mei werd verhoogd tot 3,25%, zijn nog niet volledig verdisconteerd, waardoor de rendementen op korte termijn mogelijk verder zullen stijgen.
Clive Pritchard, Head of Country bij Savills in Nederland, licht toe: “Vanwege de divergentie tussen vraag en aanbod is de investeringsactiviteit aanzienlijk afgenomen. In vergelijking met dezelfde periode in 2022 is het investeringsvolume in het eerste kwartaal van 2023 met 62% gedaald. Dit geldt voor alle sectoren, waarbij industrieel vastgoed (exclusief logistiek) de sterkste daling kende (-82%), gevolgd door retail (-77%), logistiek (-70%), kantoren (-54%) en residentieel (-46%).”
Het rapport benadrukt dat investeerders naar verwachting hun activiteit zullen hervatten zodra de rente en financiële markten stabiliseren, naar verwachting in de tweede helft van 2023. Met name de logistieke sector kan profiteren van een golf van nieuwe transacties, vanwege de relatief recente yield-compressie en huurgroei.
Het onderzoeksrapport benadrukt ook dat ondanks de vertraging van de economie, de fundamenten van de Nederlandse vastgoedmarkt over het algemeen gezond blijven. Voor assets zoals logistiek vastgoed, hoogwaardige kantoren en residentiële woningen blijft er een tekort aan kwalitatief hoogwaardige voorraad op aantrekkelijke locaties, wat naar verwachting zal bijdragen aan de huidige en toekomstige huurgroei.
Pritchard: “Terwijl de markt wacht op een nieuw prijsevenwicht, houden investeerders nauwlettend de economische omstandigheden in de gaten en zoeken ze naar het juiste moment en de juiste kansen om terug te keren naar de Nederlandse vastgoedmarkt.”