• De driemaandelijkse huurverhogingen, die sinds de opheffing van de mobiliteitsbeperkingen in het derde kwartaal van 2021 explosief zijn gestegen, lijken in het eerste kwartaal van 2023 aan kracht te verliezen.
• De totale stijging op jaarbasis neemt ook iets af, maar bedraagt nog steeds gemiddeld 17% voor studio’s, 11% voor privékamers en 8% voor appartementen.
• Het aanhoudende aanbodtekort in Nederland, Duitsland en Portugal zorgt ervoor dat beleidsmakers in actie komen en maatregelen voorstellen om het woningtekort aan te pakken.
Voor het eerst in zes kwartalen laat de HousingAnywhere International Rent Index zien dat de QoQ-huurprijsstijging in Europa aan kracht verliest. Tegelijkertijd vertoont ook de stijging op jaarbasis een lichte vertraging. De Huurindex analyseert meer dan 52.000 huurwoningen, waaronder appartementen met één slaapkamer, privé kamers en studio’s die voornamelijk gericht zijn op internationaal mobiele jonge professionals en studenten. Uit de gegevens blijkt een gemiddelde stijging van de huurprijzen op jaarbasis van 11,9% voor alle woningtypes in de 24 bestudeerde Europese steden. De stijging op jaarbasis is daarmee 2,4% lager dan de stijging van 14,3% op jaarbasis in het voorgaande kwartaal.
“Zelfs vóór de pandemie waren de huurprijzen te hoog voor veel mensen om te wonen hoe en waar ze willen,” zegt Djordy Seelmann, CEO van HousingAnywhere. “De huidige vertraging van de stijging van de huurprijzen wijst alleen maar op een terugkeer naar de toestand van vóór de pandemie, gekenmerkt door een aanzienlijk onevenwicht tussen vraag en aanbod. Om de Europese huisvestingscrisis aan te pakken, moeten regeringen het structurele aanbodtekort aanpakken met een evenwichtige mix van stimulansen en beperkingen. Het is tijd dat zij optreden en de beschikbaarheid, betaalbaarheid en toegankelijkheid van woningen verbeteren”.
Wanneer de veranderingen op jaarbasis worden bekeken, wijst een gemiddelde stijging van 11,9% van de huurprijzen voor alle soorten woningen nog steeds op veel hogere huurprijzen dan een jaar geleden. Meer specifiek steeg de huurprijs van studio’s met 16,7%, van kamers met 10,9% en van appartementen met 7,9%. Deze jaarlijkse stijgingen zijn echter aanzienlijk lager dan de gemiddelde stijging van 14,3% op jaarbasis in het vorige kwartaal. Wat de veranderingen op kwartaalbasis betreft, bleven de prijzen van de verschillende types vastgoed ofwel gelijk (kamers kenden een gemiddelde stijging van 0%) of vertoonden slechts een lichte stijging (de huurprijzen van appartementen stegen met 1,9% en van studio’s met 4,9%).
Prijsschommelingen in de huurprijs van appartementen met één slaapkamer in grote Europese steden van het eerste kwartaal van 2022 tot het eerste kwartaal van 2023. Bron: HousingAnywhere International Rent Index.
Het hoogseizoen van het jaar ligt echter nog voor ons. Met het aanbreken van het hoogseizoen voor toerisme dreigt het aanbod van residentiële huurwoningen in deze periode verder af te nemen, aangezien sommige eigenaren hun eigendommen kunnen omschakelen van verhuur op middellange tot lange termijn naar accommodatie op korte termijn voor toeristische doeleinden. Nu het nieuwe academische jaar in het najaar begint en studenten en jonge professionals op zoek zijn naar een verblijfplaats, kan een nog groter onevenwicht tussen vraag en aanbod de prijzen in de komende maanden doen stijgen.
Meest opvallende veranderingen ten opzichte van vorig jaar
Naarmate de woningnood in heel Europa toeneemt, beginnen overheden steeds vaker tegenmaatregelen voor te stellen, te bespreken en te nemen. Sommige maatregelen zijn erop gericht het structurele gebrek aan aanbod te verhelpen met stimulansen. Andere maatregelen zijn echter gebaseerd op beperkingen die het risico inhouden dat het snelle korte termijn oplossingen zijn met onbedoelde negatieve effecten in plaats van de onderliggende grondoorzaken op lange termijn op te lossen. Vooral steden in Nederland, Duitsland en Portugal noteren enkele van de hoogste stijgingen op jaarbasis voor alle soorten vastgoed. Wat bijvoorbeeld appartementen met één slaapkamer betreft, staat München op de derde plaats in termen van stijgingen op jaarbasis (20%), gevolgd door Amsterdam, dat op de vierde plaats staat (18,4%). Wat kamers betreft, voeren de Duitse steden Berlijn en Frankfurt de lijst aan met de hoogste stijgingen op jaarbasis (31,7% en 29,2%), gevolgd door Porto en Lissabon en in Portugal met stijgingen op jaarbasis van respectievelijk 22,5% en 21,4%. Steden in Italië en Spanje laten ook aanzienlijke stijgingen op jaarbasis zien voor bijna alle vastgoedtypes. Vooral de Italiaanse stad Florence valt op door de hoogste stijging van de huurprijzen in Italië voor alle woningtypes.
Top 5 steden met hoogste stijging ten opzichte van afgelopen jaar per woningtype:
Meest opvallende veranderingen ten opzichte van vorig kwartaal
In Portugal registreren zowel Porto als Lissabon hoge stijgingen op kwartaalbasis voor alle vastgoedtypes. De huurprijzen voor studio’s in Lissabon zijn dit kwartaal met niet minder dan 51,4% gestegen, waardoor het de stad is met de hoogste stijging per kwartaal voor studioprijzen in de Huurindex. Tegelijkertijd vertoont Porto met 20% de hoogste kwartaalstijging voor huurprijzen van appartementen.
Nederlandse en Duitse steden zitten ook in de lift, waarbij Rotterdam Amsterdam overtreft in termen van kwartaalstijging voor studio’s met een stijging van 10,5% en Den Haag met een stijging van maar liefst 31,6%. In Berlijn zijn studio’s 12,7% duurder geworden, terwijl de prijzen van appartementen in Hamburg met 11,1% zijn gestegen. Florence blijft de enige Italiaanse stad die hogere stijgingen voor alle soorten woningen noteert. Met name de prijzen voor studio’s in Florence zijn met 13,5% gestegen.
Top 5 steden met hoogste kwartaalstijging per woningtype:
Meest opvallende huurwijzigingen per type woning
Over het geheel genomen zijn studio’s het vastgoedtype met de hoogste stijging op kwartaalbasis en op jaarbasis. Lissabon voert daarmee beide rangen aan als het gaat om de hoogste kwartaalstijging (51,4%) en stijging op jaarbasis (81,6%). Studio’s waren in Q1 2022 goed voor 12,8% van de voorraad in alle geanalyseerde Europese steden, terwijl dit in Q1 2023 daalde tot 11,6%. De daling van het aanbod voor studio’s in combinatie met de toegenomen vraag van jonge professionals zijn waarschijnlijk de belangrijkste drijfveren voor de prijsstijging.
Toekomstperspectief voor Nederland
Ondanks het feit dat de prijsexplosie per kwartaal afneemt, is de balans in de Nederlands markt nog ver te zoeken. Met een stijging van 18,3% in prijs van éénslaperkamer-appartementen ten opzichte van afgelopen jaar laat Amsterdam zien dat de vraag naar appartementen onverminderd groot is. Tegelijkertijd richt de Nederlandse minister voor wonen, Hugo de Jonge, zijn peilen op deze zelfde huurmarkt. Het initiatief van de minister om het puntensysteem op te rekken om zo de middenhuur betaalbaarder te maken stuit op veel kritiek vanuit de sector. “Het ongewenste bijgevolg is namelijk dat de businesscase voor veel verhuurders en vastgoedinvesteerders aanzienlijk minder – of niet langer – rendabel is. Het tegenovergestelde effect wordt naar verwachting dan ook bereikt: het beleid zorgt juist voor een netto afname van het aantal beschikbare huurwoningen. Dynamieken op de financiële markten – waar de overheid geen invloed op heeft – ondergraven dit verder. Met de hoge inflatie, stijgende rentestanden en hypotheekrente wordt het nog lastiger om rendabel te beleggen in woningen”, zegt Djordy Seelmann, CEO van HousingAnywhere. Parallel hieraan hebben de drastische verhoging van de overdrachtsbelasting en de box 3-belastingmaatregelen door staatssecretaris Marnix van Rij grote consequenties voor verhuurders. Met de onverminderde vraag in grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag en de terugloop in het al geringe aanbod zal de balans op de Nederlandse huurmarkt nog geruime tijd op zich laten wachten.
