Bestaande gebouwen worden aantrekkelijker als logistiek vastgoed dan nieuwbouw. Een bestaand pand heeft namelijk al een bestemmingsplan, stroomvoorziening en stikstofrechten. Dat zegt Martien van Deursen, Head of Benelux bij Arrow Capital Partners. Hij ziet dat juist het ontwikkelen van nieuwe projecten steeds vaker vastloopt op beperkingen.
De snelgroeiende sector van het logistieke vastgoed -voornamelijk distributiecentra- heeft last van dossiers die in Nederland vastlopen. Het elektriciteitsnet zit overvol, waardoor bedrijven niet meer overal een nieuwe aansluiting kunnen krijgen. Daarnaast zorgt het stikstofdossier voor een beperking in de bouw, zijn de prijzen van bouwmaterialen fors gestegen en is er een algehele economische neergang. Maar al die problemen bieden juist kansen voor de ontwikkeling van bestaande gebouwen.
‘Bestaande panden worden aantrekkelijker’, zegt Van Deursen. ‘Ze hebben al een stroomvoorziening, ze hebben al stikstofrechten en er is al een bestemmingsplan. Vaak mag je volgens dat bestemmingsplan een groter deel van de grond bebouwen, of kun je hoger bouwen dan de bestaande bebouwing. Voor veel van die oude gebouwen is er nu de kans om ze vrij te spelen en er modernere panden van te maken.’
Hij geeft een paar voorbeelden uit zijn eigen portfolio. ‘We hebben een bestaand distributiecentrum op een groot kavel. Het voldoet niet aan de moderne standaarden: het is relatief laag en het heeft maar een paar loading docks. Als je er met de huurder een plan voor maakt en naar de toekomst kijkt, kun je een groter gebouw creeëren op hetzelfde kavel.’ In dit geval wordt het pand gesloopt en wordt er een nieuw, groter distributiecentrum neergezet. ‘Een goede investering, en ook aantrekkelijk voor de huurder.’
Maar ook zonder te slopen kan Van Deursen iets toevoegen. ‘Bijvoorbeeld bij een snelgroeiende huurder die wil uitbreiden. Daar ontwikkelen we iets nieuws als aanvulling op het bestaande gebouw.’ Vaak zijn er delen van de grond die nog bebouwd mogen worden, of mag het pand hoger zijn dan het is.
Huur
Een andere belangrijke ontwikkeling in het logistiek vastgoed is de huurprijs. Die is de laatste jaren hard omhoog gegaan, en het eind is nog niet in zicht, denkt Van Deursen. ‘We hebben de huur zien stijgen naar een niveau dat we niet verwacht hadden. In Amsterdam zitten we nu op honderd euro per vierkante meter, waar dat een paar jaar geleden nog tachtig was. We denken dat de huur blijft groeien, harder dan de inflatie.’
De vraag blijft namelijk ook harder groeien dan het aanbod, denkt Van Deursen. Daarbij komt dat de grond voor logistiek vastgoed schaars is, en dat e-commerce nog steeds groeit. ‘Misschien minder dan voorheen, maar het groeit nog steeds. En bovendien komt er veel industriële activiteit terug naar Nederland, zeker de lichtere industrie. Dat zal een positieve impact hebben op de logistieke sector.’
