Volgens de meest recente European Logistics Outlook van Savills bedroeg de totale opname in Europa aan industrieel en logistiek vastgoed in 2022 in totaal 37,5 miljoen m². Ondanks de economische onzekerheid die nog steeds voortduurt is dit slechts een daling van 6% ten opzichte van 2021. Dit volume bedroeg toen 40,2 miljoen m², destijds een recordaantal voor deze sector.
Ook in de eerste helft van 2022 werden nog recordhoogtes behaald, maar in de tweede helft van het jaar nam de opname af, met slechts 8,3 miljoen m² in het vierde kwartaal. Volgens Savills is dit echter nog steeds een groei van 3% op kwartaalbasis, ondanks de aanzienlijke daling van het aantal transacties ten opzichte van 2021, waarmee 2022 uiteindelijk een beter jaar was dan verwacht.
Als we kijken naar specifieke locaties zien we dat er over het algemeen sprake is van een lichte daling van de opname, uitgezonderd grote stijgingen van het opnamevolume (op jaarbasis) in kleinere markten, zoals Dublin, Madrid en Roemenië. De meeste locaties deden het beter dan hun gemiddelde van de afgelopen vijf jaarDe beste resultaten werden behaald in Portugal (+94%), Roemenië (+62%) en Spanje (+57%). Frankrijk was de enige markt die een terugval zag (-4%).
Veel markten worden – als we kijken naar de groei op jaarbasis – op dit moment negatief geraakt door economische tegenslagen. Zo daalde de opname in zowel Polen (-37%) als het VK (-47%) beiden fors gedaald ten opzichte van het vierde kwartaal van vorig jaar. Dat gezegd hebbende blijkt uit de cijfers van Savills dat de totale opname in 2022 nog steeds 18% hoger lag dan het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar.
Deze grote opname zorgt voor een verdere daling van het leegstandspercentage, dat is afgenomen van 3,6% aan het eind van 2021 naar 3,1% in 2022, het laagste niveau ooit. Het leegstandspercentage in Noorwegen ligt op 2,3% en in Praag ligt dit al drie kwartalen op rij onder de 1%. Savills geeft echter ook aan in sommige markten inmiddels een stijging van het leegstandspercentage te zien, bijvoorbeeld in Nederland, VK, Boedapest en Dublin, maar wel vanaf een historisch laag niveau. In Nederland ligt de logistieke leegstand in meerdere logistieke hotspots op of tegen de 0% aan.
Als gevolg van toenemende vraag met tegelijkertijd een beperkt aanbod namen de prime huren in Europa in 2022 met 11% toe. De groei op jaarbasis was het hoogst in Praag (+36%), Île-de-France (+32%) en Opper-Silezië in Polen (+22%). Op een aantal andere locaties, zoals Wenen en Boedapest, zagen we echter nauwelijks beweging in de huurprijzen. Het afgelopen kwartaal liepen de prime huren in Europa gemiddeld met 4,69% op. Dit is een stijging van 40 bp als we het vergelijken met het derde kwartaal van 2022, en bijna 70 bp ten opzichte van 2021.
Andrew Blennerhassett, associate in het pan-Europese logistieke onderzoeksteam bij Savills, zegt: “Hoewel we zien dat de opname in heel Europa afneemt, verwachten we dat deze daling wordt gecompenseerd door de historisch lage beschikbare hoeveelheid vierkante meters, die waarschijnlijk zullen zorgen voor een verdere groei van de huren op korte termijn. Met de huidige leegstandspercentages en geen enkel signaal dat duidt op een overschot als gevolg van de pijplijn aan nieuwe ontwikkelingsprojecten zien we weinig risico dat er een grote correctie van de huurprijzen zal plaatsvinden, ook niet als de economische neergang heftiger zal zijn dan verwacht.”
Vanuit een beleggersperspectief blijkt uit de gegevens van Savills dat logistiek vastgoed met een transactievolume van in totaal EUR 54,5 miljard een interessante belegging blijft, ondanks de daling van net iets meer dan 18% op jaarbasis. Net als op de gebruikersmarkt moeten we hierbij opmerken dat 2021 een recordjaar was, waardoor een daling onder alle omstandigheden een realistisch scenario was, ook zonder de economische volatiliteit van de afgelopen twaalf maanden.
In heel Europa zagen we een daling van het transactievolume, maar de grootste dalingen op kwartaalbasis betroffen Ierland (-92%), Frankrijk (-66%), Noorwegen (-62%) en het VK (-48%). Slechts in drie markten nam het volume toe, te weten Zweden (+79%), Nederland (+56%) en Denemarken (+17). In Nederland leidt met name uitstekende fundamenten en verwachte verdere huurgroei nog tot grote interesse onder beleggers, ondanks macro-economische onzekerheden.
De interesse voor logistiek vastgoed zien we ook terug in het toenemende aandeel van dit soort vastgoed van het totale beleggingsvolume. Volgens berekeningen van Savills was logistiek in 2017 nog goed voor zo’n 13% van het totale Europese beleggingsvolume, tegenover 19% in 2022.
Marcus de Minckwitz, Hoofd van het EMEA Industrial & Logistics-team bij Savills, zegt hierover: “Hoewel we in de eerste helft van 2022 nog behoorlijk wat activiteit op de markt zagen, vond er medio 2022 in heel Europa een aanzienlijke vertraging plaats. Dit was voornamelijk toe te schrijven aan de stijgende rente en de oplopende financieringskosten die hieruit voortkwamen. In het vierde kwartaal van 2022 nam het activiteitenniveau weer wat toe doordat de financiële markten stabiliseerden. Aan het begin van 2023 bleken zowel de belangrijkste economische gegevens en indicatoren als de marktgegevens veel beter dan verwacht, waardoor het sentiment aanzienlijk is verbeterd.
“Nu 2023 inmiddels op gang is hebben we nog steeds te maken met economische tegenslagen, en we verwachten dat alle aandacht de komende tijd zal uitgaan naar de gebruikersmarkten. We verwachten echter ook dat de positieve verwachtingen die we tot nu toe zien zullen resulteren in een aanhoudende vraag vanuit gebruikers, en dat de leegstand beperkt zal blijven.”
