Savills: 2023 wordt het jaar van gebruikerstransacties

0

Savills verwacht dat onzekerheid over de rentevooruitzichten van de ECB en de impact van regelgeving op de investerings- en ontwikkelingsmarkten de Nederlandse vastgoedinvesteringen in 2023 het meest zullen beïnvloeden. Ondanks dat de totale vraag naar commercieel vastgoed in 2022 afnam ten opzichte van 2021, verwacht de vastgoedadviseur dat 2023 het jaar wordt van de gebruikerstransacties.

De opstapeling van kosten voor bedrijven, zoals gestegen kosten van arbeid, goederen, stroom, gas en financiering, heeft in 2022 invloed gehad op de totale vraag naar vastgoed vanuit gebruikers ervan. Mede hierdoor daalde de totale opname van commercieel vastgoed (-12%) in 2022 ten opzichte van 2021. Als gevolg van meevallers voor de gebruikersmarkt, zoals sterk gedaalde gasprijzen, zullen zorgen voor gebruikers echter kleiner worden. Dit zorgt uiteindelijk voor een verminderde invloed van de eerdergenoemde kostenposten in de gebruikersmarkt.

Savills verwacht daarom dat vooral lange termijn trends bepalend zullen blijven bij de ontwikkeling van vraag- en aanbod verhoudingen bij commercieel vastgoed, zeker nu de verwachtingen omtrent de Nederlandse economie positief zijn bijgesteld. In de kantorenmarkt was bijvoorbeeld al langer een dalende trend zichtbaar in de totale opname van kantoorruimte, waar de vraag steeds meer verschuift naar locaties met hoge kwaliteit en duurzame locaties waar meer schaarste heerst.

Tabel: Verandering in opname (in m² per jaar), 2022 vs. 2021

Bron: Savills DIS

In de logistieke gebruikersmarkt zorgde vooral de schaarste aan beschikbare ruimte voor een dalend opnamevolume in 2022. De ongezonde vraag-aanbodverhoudingen zetten zich door in de logistieke markt, ondanks de licht gestegen leegstand tussen Q1 2023 en Q1 2022. Dit kwam vooral door enkele grootschalige nieuwbouwontwikkelingen welke nog niet volledig zijn verhuurd. In meerdere hotspots ligt de leegstand namelijk nog op, of tegen het nulpunt aan. Hoewel de logistieke sector wordt geconfronteerd met conflicterende ontwikkelingen, enerzijds zet de koopkrachtcrisis een rem op e-commerce, blijft nearshoring zorgen voor toegenomen vraag op locaties zoals Rotterdam. Nieuwe ontwikkelingen zijn daarnaast beperkt mogelijk door beperkte toegang tot het stroomnet, stikstof en de verdozingsdiscussie.

Leegstand van logistiek en kantoren nam licht toe, maar schaarste blijft op veel locaties, Q1 2019-Q1 2023

Bron: Savills DIS

Gemiddelde huur vs. prime huur
Ondanks verslechterde economische omstandigheden was er in geen enkele deelmarkt een daling van de gemiddelde huurprijs per m² per jaar zichtbaar. Eerder ingezette trends hebben zich in 2022 verder doorgezet. In de logistieke sector stegen huurprijzen bijvoorbeeld landelijk, en bleef de spreiding tussen tophuren enerzijds en de gemiddelde huurprijs anderzijds gelijk.

Dit was echter niet het geval in de kantorenmarkt, waar de spreiding tussen tophuren en de gemiddelde huurprijs juist toenam als gevolg van gestegen tophuren: een logisch gevolg van een verschuiving van de vraag naar kwaliteit en toplocaties. Het tegenovergestelde gebeurde in de winkelmarkt: door een dalende markthuur op toplocaties en een betere balans tussen vraag en aanbod in de rest van de markt, versmalde de spreiding tussen de gemiddelde huur en prime huur.

Clive Pritchard, Head of Country bij Savills in Nederland, licht toe: “Wij verwachten dat de vraag vanuit kantoorgebruikers in 2023 robuust zal blijven. Er is tenslotte nog steeds krapte in de markt, met name van product dat voldoet aan ESG vereisten. Over zittende huurders en eventuele nieuwe huurders hoeven vastgoedeigenaren komend jaar niet wakker te liggen. De pijn in 2023 zal hem meer zitten in herfinanciering en ver- en aankoop mogelijkheden. Wij verwachten dat investeerders terughoudend zullen zijn qua beleggingsactiviteit, maar adviseren hen wel goed in contact met de huurders te blijven. 2023 is het jaar om te investeren in huurderstevredenheid.”

Lees hier het hele rapport.

Share.

Comments are closed.