Colliers over ‘De impact van een verbod op leegstand van vastgoed op het woningtekort’

0

Onlangs werd betoogd dat er een verbod op langdurige leegstand van vastgoed moet komen. Dit kan eigenaren van deze gebouwen motiveren om tot transformatie over te gaan. Het transformeren van leegstaande gebouwen wordt vaak gezien als een belangrijke oplossing voor het woningtekort. Voor alleen al de stad Utrecht zou een verbod op langdurige leegstand woonruimte voor circa 17.000 mensen moeten creëren. Kan zo’n verbod echt zoveel mensen aan een woning helpen?

Woningen
Allereerst zijn er de leegstaande woningen zelf. In Utrecht staan er 1.240 woningen langer dan een jaar leeg volgens het CBS. Er zijn verschillende redenen waarom sommige woningen langdurig leeg staan. Zo zijn er bijvoorbeeld zeer dure huizen die niet verkocht raken of appartementengebouwen die gerenoveerd worden. Ook het overlijden van personen kan resulteren in langdurige leegstand. Hieruit blijkt al dat veel van die langdurig lege woningen niet zomaar bewoond kunnen worden. Bovendien is het nog maar de vraag of het juridisch haalbaar is om alle eigenaren te verplichten om hun lege woning te verhuren of te verkopen. Slechts in een klein aantal gevallen zou een verbod op langdurig leegstaande woningen daadwerkelijk iets op kunnen leveren.

Bedrijfsruimten
De leegstand van bedrijfsruimten is in Nederland met 1,8 procent erg laag, waarbij in veel gemeenten zelfs sprake is van een tekort. Ook in Utrecht is het aanbod van bedrijfsruimte dat te huur staat enorm teruggelopen. Daarnaast zijn deze gebouwen vaak niet geschikt om te transformeren naar woonruimte. Dit komt bijvoorbeeld door de ligging of bouwstructuur. Soms kunnen er op verouderde binnenstedelijke bedrijventerreinen nog woningen gerealiseerd worden, maar er zijn nog maar weinig van dit soort gebieden over. Het nut van een verbod op leegstaande bedrijfsruimten is er dus eigenlijk niet.

Winkels
De impact van het transformeren van winkels blijkt eveneens niet bijster hoog. Uit eerder onderzoek van Colliers bleek al dat er in heel Nederland zo’n 10.000 woningen in lege winkels gebouwd kunnen worden. Dat is een mooi streven, maar op een geschat woningtekort van 315.000 woningen is dit een druppel op een gloeiende plaat. In de Utrechtse binnenstad zouden er slechts 140 woningen in leegstaande winkels gerealiseerd kunnen worden. Inmiddels zijn dit er waarschijnlijk nog minder, aangezien de winkelleegstand is teruggelopen.

Kantoren
De transformatie van kantoren wordt het vaakst genoemd als een van de oplossingen voor het woningtekort. Dat komt doordat de gebouwstructuur van een kantoor zich veelal beter leent om woningen van te maken dan bijvoorbeeld bedrijfsruimten. Ook ligt de leegstand van kantoren in Nederland met 7 procent wat hoger dan bij andere vastgoedtypen. Toch is ook hier een sterke nuance op zijn plaats.

Bedrijven moeten kunnen verhuizen zodra zij groeien, krimpen of een ander type kantoor nodig hebben. Zodra de leegstand onder een bepaald niveau komt (de zogenaamde ‘frictieleegstand’) kunnen bedrijven moeilijk een geschikt kantoor vinden. Het risico bestaat dan dat zo’n bedrijf naar een andere stad verhuist. Dit belemmert economische groei. Er is dan ook altijd kantorenleegstand nodig. Utrecht zit bijvoorbeeld met 6% leegstand al rond dit frictieniveau. Zeker op de locaties die geschikt zijn voor woningen, zoals in het centrum of Kanaleneiland, ligt de leegstand nog veel lager. Een belangrijke oorzaak hiervan is dat er al veel kantoren getransformeerd zijn na de crisis van 2008. Het laaghangende fruit is dus toen al geplukt.

In Utrecht staat er nu 111.000 m² kantoorruimte langer dan een jaar te huur en dus waarschijnlijk leeg. Ruim de helft hiervan (59.000 m²) ligt binnen 400 meter van een snelweg en valt daarmee binnen de meeste geluidzones, wat het realiseren van woningen in deze gebouwen aanzienlijk lastiger maakt. De 52.000 m² die dan overblijft zou je in theorie kunnen transformeren naar woningen. Rekening houdend met algemene ruimten en een gemiddelde woninggrootte van 53 m², kunnen er zo’n 840 woningen gerealiseerd worden. Met een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,13 betekent dit extra woonruimte voor 1.780 personen. Uit dezelfde berekening voor heel Nederland blijkt dat er zo’n 25.100 woningen in lege kantoren gerealiseerd kunnen worden, waar 53.600 mensen kunnen wonen. Dat aantal is vergelijkbaar met een kleine stad als Woerden. Dit helpt zeker een handje tegen het woningtekort, maar de potentie van kantorentransformaties moet tegelijkertijd niet overschat worden.

Conclusie
Kortom, het huisvesten van 17.000 mensen in leegstaande gebouwen in Utrecht lijkt verre van haalbaar. In de rest van Nederland valt de impact van transformaties ook tegen als het gaat om het terugdringen van het woningtekort. In de toekomst kunnen er wellicht meer kantoren omgebouwd worden tot woningen. Dit hangt af van de verdere ontwikkeling van het thuiswerken en hoe bedrijven daarmee omgaan. De verwachting is dat hierdoor meer kantoren leeg komen te staan en moeilijk verhuurd kunnen worden. Het creëren van woonruimte in deze gebouwen kan dan uitkomst bieden.

Share.

Comments are closed.