Als centrum van onderzoek en innovatie behoort de Domstad tot de meest competitieve regio’s in Europa. Als één van de snelst groeiende steden in Nederland loopt het inwonertal op tot een half miljoen in 2050. Om een schaalsprong mogelijk te maken wordt ingezet op de ontwikkeling van nieuwe stadscentra, verbonden met een grootstedelijk OV-netwerk. Binnenstedelijke gebieden zoals de Cartesiusdriehoek, het Jaarbeursterrein en de Merwedekanaalzone transformeren tot levendige, gemengde stadswijken.
Kantoren in trek
Dit zorgt ervoor dat kantoren in Utrecht in trek zijn. “In 2022 is er 82% meer kantoorruimte verhuurd dan in 2021. In Nederland als geheel bedroeg deze groei 43%” vertelt Robert Kok, Kantoordirecteur Utrecht & Director Agency bij Colliers. “Met name aanbieders van flexkantoren en bedrijven in de IT- en zorgsector namen nieuwe kantoorruimte in gebruik”. Het kantorenaanbod nam hierdoor in 2022 met 16% af en het is daarom voor veel bedrijven lastig hoogwaardige kantoorruimte te vinden. “Kantoorruimte is schaars. Dat bleek ook bij de oplevering van het nieuwe kantoor ‘Central Park’, dat snel werd verhuurd aan bedrijven als McDonalds, PepsiCo en Colliers”. Afgezien van het project ‘Wonderwoods’ is er verder weinig ruimte voor nieuwbouw in het centrum.
Thuisbasis voor industrieel en logistiek
Door de centrale ligging en de goede bereikbaarheid, is Utrecht een interessante vestigingslocatie voor bedrijven in de logistieke sector. Niet voor niets hebben veel grote partijen zoals Albert Heijn, DHL, Jumbo, Picnic en PostNL hier één of zelfs meerdere distributiecentra staan. De aantrekkelijkheid van Utrecht is ook terug te zien op de gebruikersmarkt. Het aanbod is met 45% gedaald terwijl de opname gelijk is gebleven. Net zoals veel grote steden probeert ook Utrecht de bevoorrading van de binnenstad zo efficiënt mogelijk te regelen en moet deze in 2023 emissievrij zijn.
Krappe woningmarkt
Utrecht probeert met verschillende grote nieuwbouwprojecten ervoor te zorgen dat alle nieuwe bewoners gehuisvest kunnen worden en de schaalsprong kan worden gemaakt.
Robert Kok: “De hoge vraag zorgt nu al voor stijgende huurprijzen, omdat het aanbod dit niet kan bijbenen. Het aanbod zal de komende jaren in Utrecht verder teruglopen door de strengere regelgeving omtrent de middenhuur: de huurprijs wordt voor het middensegment beperkt, wat vooral in populaire steden zoals Utrecht zorgt dat de huren omlaag gaan. Hierdoor zullen er minder huurwoningen bijkomen, omdat dit voor beleggers niet meer interessant is”. Gunstig is dat de woningen in Utrecht relatief goede energielabels hebben. Van de woningvoorraad heeft 33% een energielabel B of beter, terwijl dit landelijk 27% is. Utrecht scoort ook beter in vergelijking met de andere grote steden.
Kansen in de zorg
De bevolking groeit in Utrecht, maar vergrijst ook. Het gaat er wel minder snel dan gemiddeld, omdat Utrecht een echte studentenstad is. Robert Kok legt uit: “De vraag naar zorg- en levensloopbestendige woningen wordt langzaamaan groter, net als de behoefte aan ouderenzorg. Door de vergrijzing en de bijbehorende zorgvraag zien beleggers steeds minder risico in zorgvastgoed en betalen ze steeds hogere prijzen. Ook de extramuralisering van de gezondheidszorg en de focus op passend wonen spelen hierin een grote rol. Hier liggen voor investeerders voldoende kansen”.
Trekpleister voor retailers en horecaconcepten
Op langere termijn blijven de vooruitzichten voor winkels gunstig door het sterk groeiend inwonersaantal en koopkrachtige bevolking. De afgelopen jaren veranderde de uitstraling en structuur van de binnenstad al met de (her)ontwikkeling van Hoog Catharijne, Post Utrecht en House Modernes. Met deze projecten nam ook het aanbod van winkelruimtes in de binnenstad aanzienlijk toe. Daarnaast werd in 2018 winkelgebied Leidsche Rijn Centrum opgeleverd om de druk op de historische binnenstad te verlichten. Dit tezamen met de coronapandemie zorgde ervoor dat de winkelleegstand in het centrum opliep tot meer dan 9% in 2021. Desondanks trekt Utrecht nog altijd toonaangevende retailers en horecaconcepten aan, zoals H&M Home en Jack Wolfskin. Volgend jaar opent The Farm Kitchen een circulair horecaconcept in kantoorgebouw Central Park. Hierdoor versterkt de aantrekkingskracht van de Utrechtse binnenstad waar de leegstand in 2022 daalde naar circa 6%.
Mogelijkheden voor (short stay) hotels
Utrecht behoort tot een van de snelst groeiende toeristische bestemmingen van Nederland. Het aantal overnachtingen in de eerste drie kwartalen van 2022 ligt 14% hoger dan in pre-coronajaar 2019, waarbij het landelijke gemiddelde met 6% afnam. Sinds 2019 is het aantal hotelkamers in Utrecht met 29% toegenomen en samen met de nieuwbouw die nog in de pijplijn zit, is het aanbod voorlopig voldoende voor de vraag. Tot 1 januari 2023 gold er een tijdelijke hotelstop in tot 1 januari 2023 om eventuele leegstand te voorkomen. Beperkte, kleinschalige hotelconcepten en ‘extended stay’ accommodaties vormden een uitzondering op de regel. Door het groeiend aantal tijdelijke internationale kenniswerkers en studenten is er een tekort aan ‘short stay’ faciliteiten. Extended stay hotels worden gezien als een mogelijk deel van de oplossing.
