Branchering speelt een belangrijke rol in het succes van winkelcentra. Dat blijkt niet alleen uit gevoel of ervaring, maar is ook wetenschappelijk aantoonbaar. Zo hebben supermarkten als publiekstrekker een cruciale positie, terwijl een groot aandeel mode & luxe vaak gepaard gaat met hogere leegstandscijfers. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur Colliers.
Joshy Ottens, voorheen stagiair en inmiddels werkzaam bij Colliers, schreef haar afstudeeronderzoek op basis van een statistische analyse en interviews met retailexperts. Om de invloed van branchering te bepalen werden er scores toegekend aan winkelcentra op basis van het aantal bezoekers, het leegstandspercentage en de bestedingen per vierkante meter. Meerdere elementen van branchering werden onderzocht, waaronder horeca, mode & luxe en supermarkten.
Stadshagen Zwolle is toonbeeld van succes
Stadshagen Zwolle kwam van de geselecteerde centra als beste uit de bus. Met een aanbod van onder andere 30% supermarkten, 16% mode & luxe en 5% horeca als deel van de vloeroppervlakte, komen bezoekers er graag voor hun boodschappen, kleding of kop koffie. Het resultaat: een leegstand van 1% en 55 bezoekers per m² per maand. Ter vergelijking: voor de onderzochte winkelcentra ligt het gemiddelde op 9% leegstand en 28 bezoekers per m² per maand.
Een onderzocht winkelcentrum in Apeldoorn trekt aanzienlijk minder mensen aan, namelijk 11 per m² per maand. De leegstand is er 36%. De branchering van de verhuurde vierkante meters verschilt er sterk van Stadshagen Zwolle: geen enkele supermarkt, 68% mode & luxe en 2% horeca.
Combinatiebezoeken zijn cruciaal
Hoe groter het aandeel supermarkten, hoe lager de leegstand binnen winkelcentra. “Dat komt vooral door combinatiebezoeken,” vertelt Chris Lanting, Director Retail bij Colliers. “Supermarkten trekken veel bezoekers op regelmatige basis, die ook hun andere aankopen in het centrum doen. Winkeliers vestigen zich graag in een winkelcentrum met een supermarkt, het liefste zo dichtbij mogelijk.”
Horeca heeft een vergelijkbaar effect, maar laat een minder duidelijk effect zien in de analyse. “Horeca kan alleen bijdragen aan succes wanneer het een aanvulling is op de al aanwezige diverse branchering. Bijvoorbeeld door een bewuste keuze te maken over de verdeling lokale horeca versus ketens, afhaalpunten versus zitgelegenheden en fastfood versus gezonde voeding.”
Mode & luxe geeft een minder positief beeld, blijkt uit het data-onderzoek: hoe groter het aandeel mode & luxe, hoe hoger de leegstand en hoe lager de bezoekersaantallen.
Branchering blijft maatwerk
Natuurlijk zijn andere factoren, zoals de bereikbaarheid, staat van onderhoud en parkeergelegenheid, ook bepalend voor het succes van winkelcentra. Het onderzoek geeft wel handvatten voor een strategische verhuurstrategie.
“Branchering blijft maatwerk,” zegt Lanting. “Er is altijd aandacht nodig voor de behoeften van bewoners in het verzorgingsgebied. Wij maken hiervoor gebruik van ons eigen dataplatform SPOTS. Dat geeft inzicht geeft in bezoekersstromen. Zo is het mogelijk om de tijdstippen, dagen, frequentie of bezochte winkels te zien. En zijn er profielen van bezoekers zichtbaar, zoals leeftijd, type bezoeker, voorkeuren en demografische inzichten. Op die manier weten wij welk winkelaanbod moet worden geboden om deze consumentengroepen goed te bedienen. Dat levert een duurzaam en toekomstbestendig winkelgebied op.”
