Deze blog werd geschreven door Jordy Kleemans, Head of Research & Consultancy en Reinier Wegman, Head of Sales bij Savills in Nederland.
Ondanks dat 2021 een turbulent jaar was heeft de Nederlandse vastgoedmarkt zich weerbaar getoond, zo blijkt uit onze recente Market in Minutes-publicatie. Na een trage start van de eerste helft van dit jaar, met een daling van 36% ten opzichte van het jaar daarvoor, stijgt het beleggingsvolume nu al 3 opeenvolgende kwartalen. Bovendien zijn de volumes buitenlands kapitaal die hun weg vinden naar Nederland relatief hoger dan ooit. Maar liefst 67% van het totaal geïnvesteerde kapitaal in Nederlands vastgoed is afkomstig uit het buitenland. Dit hoge aandeel toont aan dat buitenlandse beleggers vertrouwen houden in de veerkrachtige Nederlandse vastgoedmarkt. Dit wordt onder andere ingegeven doordat Nederland in algemene zin een robuuste economie heeft: zo heeft Nederland als één van de weinige landen nog een triple A status. Naar verwachting kan ook in 2022 de Nederlandse beleggingsmarkt op de nodige interesse rekenen van (buitenlandse beleggers). In deze blog nemen we je mee in de meest opvallende ontwikkelingen van 2021 én geven we alvast een doorkijkje wat zegt dit over de Nederlandse beleggingsmarkt in 2022.
Investeringsdruk is de afgelopen 2 jaar toegenomen
De afgelopen twee jaar hebben beleggers een zeer kritische houding aangenomen ten aanzien van de sectoren die het hardst geraakt zijn door de coronapandemie – non-food retail, secundaire kantoren en hospitality. In deze sectoren vonden relatief weinig transacties plaats. Tegelijkertijd nam het aanbod van investeringskapitaal de afgelopen twee jaar gestaag toe. Deze toegenomen investeringsdruk en de beperkte beschikbaarheid van geschikt product, hebben geleid tot een daling van de aanvangsrendementen en een stijging van de prijzen in sectoren die goed bestand bleken te zijn tegen Covid-19. Dit zijn voornamelijk logistiek, woningen, prime kantoren en supermarkten. Dit effect zie je in de hele wereld, maar zeker in Nederland door het stabiele economische klimaat.
De prijsstijgingen en volumedalingen van 2021 op een rij
- Woningen: yields naar beneden (-30 bps).
- Kantoren: sterkere verschillen waarneembaar tussen prime en secundaire kantoorlocaties, waarbij prime locaties stabiel blijven (Amsterdam Zuidas/Centrum), terwijl secundaire gebieden een verdere opwaartse beweging laten zien (+25 bps).
- Bedrijfsruimte en logistiek: yields naar beneden binnen een aantal belangrijke logistieke hotspots zoals Bleiswijk en Tilburg (-50 bps).
- Retail: verdere polarisatie tussen high-street locaties en supermarkten. De aanvangsrendementen van high-street zijn gelijk gebleven, terwijl deze voor supermarkten flink gedaald zijn (-50 bps).
De verwachting is dat door de traditionele eindspurt in het vierde kwartaal, het beleggingsvolume aan het eind van 2021 17 miljard euro zal bedragen. Dit is een daling van 35% in vergelijking met 2020.
Betekent dit dat we vanaf nu rekening moeten houden met structureel lagere beleggingsvolumes in Nederland?
De nieuwe coronavariant Omikron is zeker een factor van economische onzekerheid voor het begin van volgend jaar. De bijbehorende instabiele situatie met betrekking tot restricties bemoeilijkt in sommige situaties het sluiten van vastgoedtransacties, met name in het geval van internationale investeerders zonder lokale aanwezigheid. Desondanks heeft de Nederlandse economie vooralsnog aangetoond weerbaar te zijn tegen de effecten van Covid-19, in welke variant dan ook. Traditioneel belangrijke onderliggende factoren zoals een relatief lage staatsschuld (57,5% t.o.v. BNP), een groeiende economie (4,5% in2021) en een groeiende export (+7% 2021) zijn belangrijke redenen waarom de Nederlandse economie als één van de weinige landen nog een triple A status heeft. Hierdoor wordt onze economie internationaal echt gezien als een safe haven.
Beleggers en financiers zullen ondanks de sterke Nederlandse economie kritisch blijven ten aanzien van risicovolle sectoren: non-food retail, secundaire kantoren, hospitality. Het beleggingsdilemma van de afgelopen twee jaar is daarmee nog geen verleden tijd. Kort samengevat: geschikt product is schaars, de prijs die men ervoor moet betalen is nog hoger dan voorheen en er is veel kapitaal beschikbaar.
Meer competitie dan ooit
Eén ding is zeker, als beleggers hun investeringstargets komend jaar willen behalen zullen zij de grenzen van het ‘core’ product op moeten gaan zoeken in de zoektocht naar rendement. Door de karakteristieken van de Nederlandse economie én vastgoedmarkt gaat men dit in Nederland blijven vinden. Wij verwachten daarom dat het product binnen maar ook buiten de bekende logistieke hotspots en ook woningontwikkelingen buiten de grote steden in 2022 op nog meer interesse kunnen rekenen. Het volume van buitenlands kapitaal zal in 2022 dan ook verder toenemen en daardoor zal het beleggingsvolume van 2021 minimaal gelijkwaardig zal zijn aan 2022. Is het dan alleen maar hosanna? De pandemie, de verduurzamingsopgave en de bijbehorende hoge bouwkosten en toenemende regelgeving in de woningmarkt zijn risico’s waar beleggers in 2022 nog meer rekening mee moeten houden.
Ondanks onzekerheden zal internationaal kapitaal haar weg blijven vinden naar landen met een overzichtelijk risicoprofiel. Nederland staat hierbij ook in 2022 hoog op de lijsten van beleggers die hun investeringstargets moeten halen, dit met een verwachte stijging van het beleggingsvolume tot circa 18 miljard euro tot gevolg.
