Naar aanleiding van de wereldwijd oplopende inflatie en de rente die in 2022 waarschijnlijk gaat stijgen heeft Savills onderzocht hoe bestand vastgoedbeleggingen en regio’s over de hele wereld zijn tegen deze inflatie. De conclusie is dat Europa (over het algemeen) de beste bescherming biedt tegen inflatie in vergelijking met Noord-Amerika of Azië-Pacific. De Europese bedrijfsruimtesector springt er het beste uit dankzij de sterke onderliggende vraag. Nederland in het algemeen en Amsterdam in het bijzonder scoort goed, zowel op het gebied van beleggingen in bedrijfsruimte, kantoren als in winkels.
Het vergelijken van prime commercieel vastgoed op basis van inflatiebescherming
Bron: Savills Research. Donkere arcering betekent meer bescherming tegen inflatie.
Opmerking: de vergelijking is gebaseerd diverse factoren die een indicatie geven voor de mate waarin vastgoed beschermt tegen inflatie, vanuit het oogpunt van de vastgoedeigenaar: looptijd van huurcontracten, mogelijkheden tot indexering en de onderliggende vraag in de markt.
Jordy Kleemans, Head of Research & Consultancy, licht toe: “Binnen verschillende regio’s en sectoren zijn er een paar belangrijke factoren die bijdragen aan de mate waarin vastgoedbeleggingen bescherming bieden tegen de inflatie. De belangrijkste factoren zijn de onderliggende vraag en de flexibiliteit van de huurcontracten, zoals de gebruikelijke looptijd van huurcontracten en de mogelijkheid om de huren regelmatig te indexeren. In Nederland zijn huurovereenkomsten in meer dan 99% van de gevallen gebaseerd op het ROZ-model, waarin huurstijgingen direct zijn gelinkt aan inflatie (CPI-index). Dit is zeker niet in alle landen het geval.
“Een huurcontract dat perfect beschermt tegen inflatie bevat een mogelijkheid om de huur frequent, vaak één keer per jaar, op basis van CPI-index te kunnen verhogen. Daarnaast bevat het clausules waarin is opgenomen dat alle kosten kunnen worden doorberekend aan de huurder. Een zogenaamd triple-net contract. Dit zien we in Nederland vaak in de logistieke sector voorbijkomen.
Voor kortere contracten geldt dat er meer flexibiliteit is om de huurprijs opnieuw overeen te komen. Een verhoging is weer afhankelijk van de onderliggende vraag, en net deze onderliggende vraag is voor vele sectoren in Nederland nog steeds sterk te noemen. Het minst aantrekkelijke scenario is dat van een langlopend huurcontract met een vaste huur. In tegenstelling tot in andere landen, komt deze variant in Nederland bijna nooit voor.
Onze analyse laat zien dat er grote verschillen zijn tussen de huurmodellen en bijbehorende voorwaarden in de verschillende landen, maar ook sectoren. Deze verschillen hebben een grote impact op de mate waarin toekomstige rendementen de effecten van inflatie dekken.”
Uit de analyse, die onderdeel is van de meest recente update van het Impacts-onderzoek, blijkt dat vanuit een regionaal perspectief Europees vastgoed over het algemeen dus de beste bescherming biedt tegen inflatie. Binnen Europa springt de bedrijfsruimte sector er het beste uit dankzij de sterke onderliggende vraag, waarbij met name Nederland en in het bijzonder Amsterdam een aantrekkelijke bestemming is dankzij de gunstige vraag- en aanboddynamiek.
Volgens Savills biedt naast de genoemde sectoren ook de woningsector een goede bescherming tegen inflatie. Ook hier is indexering gangbaar in Europa. De combinatie van kortere huurcontracten zorgen ervoor dat er regelmatig mogelijkheden ontstaan om de huur aan te passen. In Nederland geldt additioneel dat de marktvraag zo groot is, dat huren (mits er geen regulering van toepassing is) veelal kunnen worden verhoogd. Ook verhuurde hotels bieden doorgaans een goede bescherming tegen inflatie, dankzij zeer lange huurcontracten (tot 25 jaar) die doorgaans worden geïndexeerd voor inflatie; Dit hoewel er soms voorwaarden zijn opgenomen die dit deels beperken.
