Geschat totaal beleggingsvolume €17 miljard.
Vastgoedadviseur Savills heeft vandaag haar laatste onderzoeksrapport van 2021 gepubliceerd. In dit rapport wordt teruggeblikt op een bewogen jaar, waar het vertrouwen in de Nederlandse vastgoedmarkt onbewogen onder bleef.
Gebruikersmarkt
Het vertrouwen in de economie door ondernemers en de positieve vooruitzichten, zorgde ervoor dat de Nederlandse vastgoedmarkt weerbaarder is dan gedacht. Dit is terug te zien in het opnamevolume.
Zo is in de logistieke sector de totale opname in 2021 al groter dan de totale opname in 2020, en het jaar is nog niet om. Voor bedrijfsruimte als geheel zit het opnamevolume in 2021 al op 80% van het totale opnamevolume dat in 2020 behaald is. Naar verwachting zal het opnameniveau van bedrijfsruimte in 2021 hoger zijn dan in 2020.
Voor kantoren vertoont het opnamevolume meer dynamiek dan verwacht. De verwachting was dat het opnamevolume van kantoren in 2021 op een laag niveau zou uitkomen. Met nog een kwartaal te gaan zit het opnamevolume van kantoren al op 70% van het langjarige gemiddelde in Q3.
Ook in de winkelmarkt geldt dat de gevolgen van Covid-19 minder ernstig waren dan gedacht. Door het beperkte aantal faillissementen bleef de verwachte stijging van de winkelleegstand uit. Daarnaast is ook de opname van winkelruimten niet significant afgenomen. Het opnamevolume ligt in 21Q3 al op 65% van het langjarig gemiddelde.
Beleggingsmarkt
De positieve vooruitzichten op de lange termijn en de gebleken weerbaarheid van de Nederlandse economie tegen de golven van Covid-19, zorgen voor vertrouwen van beleggers in Nederlands vastgoed. In 21Q3 beleefde de beleggingsmarkt een opleving in vergelijking met 21Q2: er is ruim 50% meer geïnvesteerd in 21Q3 dan in 21Q2. Dit is 18% boven het langjarige kwartaalgemiddelde. Deze opleving is met name te danken aan bedrijfsruimte, inclusief logistiek, (30% van het totaal in Q3) en kantoor (40% van het totaal in Q3). De verwachting is dat het beleggingsvolume voor 2021 boven de 17 miljard euro zal gaan uitkomen. Weliswaar een daling van ongeveer 25% ten opzichte van jarig jaar, maar wel boven het langjarige gemiddelde.
Er is in 2021 tot dusver bijna 3 miljard euro in logistiek vastgoed geïnvesteerd, waarmee het voor het eerst in de historie de grootste sector is. De prime locaties zijn gewild. Hierdoor vindt er compressie plaats in de prime yields, zo is er in logistieke hotspot Venlo reeds een transactie gesloten met een BAR van 3,25%. Deze aanhoudende interesse in logistieke hotspots leidt tot een spill-overeffect naar secundaire locaties. De logistieke beleggingsmarkt blijft de belangrijkste pijler voor het resterende deel van 2021.
Naast logistiek, hebben kantoren een relatief groot aandeel in het totale investeringsvolume van 2021 YTD (30%). Dit relatief grote aandeel is deels te wijten aan de transactie van de High Tech Campus Eindhoven die voor 1.1 miljard wisselde van eigenaar. Naast interesse naar niches zoals Scienceparken is er nog steeds veel beleggingsinteresse in prime kantoren. Dit blijkt uit de aankoop door UBS van het Aurora gebouw (80 miljoen euro) en de aankoop door Aviva Investors van Weesperstraat 420-446 (64.1 miljoen euro).
Opvallend is het relatief lage aandeel van woningen in het totale beleggingsvolume (20%) YTD. Het beleggingsvolume is in acht jaar niet zo laag geweest in absolute en relatieve termen. Dit is vooral te wijten aan het beperkt beleggingsproduct en aan de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers begin 2021, van 2% naar 8%. Hierdoor zijn veel verkopen die, met name door pensioenfondsen, voor 2021 waren gepland naar voren gehaald en hebben in 2020 plaatsgevonden. De markt komt echter weer op gang, maar grote portefeuilles ontbraken. Verkopen richten zich meer op complex verkopen zoals Nieuw Park Leeuwensteijn in Voorburg met 84 units voor 35 miljoen euro, of de Willem Boelrestraat in Rotterdam voor €19 miljoen euro.
Ondanks dat de omzet in de detailhandel in fysieke winkels voor het eerst in 2021 groeide in Q3, is er geen stijging van beleggingsvolumes voor winkelruimten zichtbaar. Binnen de winkelsector zijn met name food & convenience zeer gewild geworden, gezien de stabiel groeiende omzetontwikkeling. Gezien het aanbod hiervan beperkt is, blijft het beleggingsvolume achter ten opzichte van voorgaande jaren.
Jordy Kleemans, Head of Research & Consultancy bij Savills in Nederland, vat samen: “Al zijn de tijden van onzekerheid, bijvoorbeeld door de recent afgekondigde strenge lockdown, niet voorbij, de Nederlandse vastgoedmarkt blijft ondanks deze onzekerheid op bijna alle fronten overeind. Met name de vraag van gebruikers en investeerders naar bedrijfsmatig vastgoed en de woningmarkt blijken onbewogen. De export groeit, de werkloosheid daalt en het producentenvertrouwen ligt op recordniveau. Daarnaast hebben de dienstensector en de detailhandel minder hinder ondervonden van Covid-19 dan van tevoren gedacht. Deze prestaties uit het verleden zorgen voor vertrouwen in de toekomst.
Het vertrouwen heeft Nederland ook te danken aan het feit dat het als eerste in Europa zijn economische niveau van voor Covid-19 heeft bereikt. Daarnaast zijn ook de verwachtingen van de Nederlandse economie positief, dat zorgt ervoor dat zowel gebruikers als beleggers in binnen én buitenland toekomstmogelijkheden zien.”
Clive Pritchard, Head of Country bij Savills in Nederland, blikt vooruit: “Door de positieve economische verwachtingen, en de sterke fundamenten gezien in 2021, is de verwachting dat de interesse in woningen en logistiek vastgoed aanhoudt en zelf toeneemt in 2022. Dit geldt voor vraag vanuit de investeerders én gebruikerskant.
Afgaande op de verdere positieve economische ontwikkeling en de afnemende spaarindex zal er in 2022 naar verwachting meer belegd worden dan in 2021. Kortom, ondanks dat Corona nog niet uit ons leven verdwenen is, kan men vertrouwen hebben in de lange termijn prestaties van de Nederlandse vastgoedmarkt.”
