Savills-analyse onthult grote uitdaging voor het faciliteren van de groei van last mile-logistiek in Nederland

0

Een ruimtelijke analyse van vastgoedadviseur Savills, naar geschikte last mile-locaties in Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht, onthult een zeer beperkte beschikbaarheid in alle G4-steden. Bovendien blijken potentieel geschikte bedrijventerreinen ook zeer beperkt beschikbaar te zijn. Dit betekent dat het huidige, maar ook toekomstige aanbod voor bedrijven die op zoek zijn naar de meest gunstige locaties in genoemde steden beperkt is.

Door de ligging van grote bedrijventerreinen en havens dichtbij de stad, zoals Westpoort in Amsterdam, hebben de steden Amsterdam en Rotterdam nog ruimte beschikbaar voor last-mile gebruik. In de contouren van Den Haag en Utrecht is dat echter veel minder het geval, omdat het aanbod op bestaande bedrijventerreinen zeer beperkt is.

Raymond Frederiks, Research Consultant bij Savills in Nederland, licht toe: “De verdozingsdiscussie laait op, maar het aantal online aankopen wordt er niet minder om. Het bestelgedrag van consumenten leidt tot een sterke toename in de behoefte van last-mile locaties. Gezien de schaarse ruimte in de stad en is het zeer belangrijk om hiervoor de beste strategische locaties te kiezen. Onze analyse helpt om binnen bestaande bedrijventerreinen ruimte te vinden die geschikt zijn voor stadsdistributie met duurzaam vervoer.”

De vraag naar last-mile logistiek bestaat uit verschillende schaalniveaus. De kleinste schaal is de vraag vanuit ‘Q-Commerce’ diensten als Gorillas, Flink, Zapp en Getir. Dit zijn bedrijven die garant staan voor extreem snelle levertijden, soms zelfs binnen tien minuten, en dus met opslagruimte nog dichter bij de eindgebruiker moeten zitten. Dit betreft over het algemeen kleine oppervlaktes van tussen de 250 m² en 1000 m², voornamelijk in stadscentra. Aan deze vraag wordt vaak voldaan door gebruik te maken van bestaande lege winkelruimtes.

Voor leveranciers met een groter volume per leveringsronde ligt de vraag naar ruimte vaak tussen de 1000 m² en 10.000 m². Aan deze vraag is veel moeilijker invulling te geven, onder andere omdat de concurrentie met andere bestemmingen groot is. In de analyse, die is uitgevoerd met behulp van Savills Maps, is gekeken welke bestaande bedrijventerreinen in en rond de G4-steden in Nederland het meest geschikt zijn voor last-mile logistiek. Deze geschiktheid is gemeten aan de hand van verschillende indicatoren zoals:

• Het aantal consumenten in de directe nabijheid
• Het aantal beschikbare arbeidskrachten in de directe nabijheid
• De bereikbaarheid
• De beschikbaarheid van grond
• De beschikbaarheid van bedrijfsruimtes
• De mogelijkheden en onmogelijkheden in het bestemmingsplan

Niek Poppelaars, Co-Head Logistics en Industrial bij Savills in Nederland, legt uit: “Deze analyse toont des te meer aan dat het faciliteren van de groei van last-mile logistiek een grote uitdaging is en dat er een ware ‘war on land’ gaande is. Hoewel er nog enkele greenfield-ontwikkelingen mogelijk zijn, zoals in Ridderkerk (Nieuw Reijerwaard) en in Rijswijk (Harnaschpolder), zal dit niet voldoende zijn. Enerzijds vraagt dit om creatieve oplossingen, zoals meervoudig gebruik van de grond. Anderzijds biedt dit ook kansen voor beleggers om te investeren in bestaande bedrijventerreinen.”

Door de schaarste aan grond en de aanhoudende groei van de sector blijft de belangstelling voor logistiek vastgoed van investeerders toenemen. Omdat de concurrentie voor logistieke investeringen in het algemeen toeneemt, bieden grotere logistieke ontwikkelingen op bestaande bedrijventerreinen in de buurt van de grote steden nieuwe investeringsmogelijkheden. Door deze additionele gebruikersvraag van bedrijven gericht op vervoer naar de stad, zijn de risico’s beperkt en zijn vaak de ingrediënten aanwezig om de verdere groei van de markt te faciliteren. Voorwaarde is echter dat hiervoor ruimte wordt gevonden in en rond de Nederlandse steden, waar grond steeds schaarser wordt.

Douglas van Oers, Co-Head Logistics en Industrial bij Savills in Nederland: “In de eerste helft van 2021 bedroeg het investeringsvolume voor logistiek vastgoed al 62% van het totale volume in het recordjaar 2020, gestimuleerd door de grootste single-asset transactie in logistiek vastgoed in Nederland tot nu toe – Amsterdam Logistics CityHub. Maar liefst circa 92% van het totale investeringsvolume is afkomstig van buitenlandse investeerders. Dit komt vooral doordat er veel buitenlandse fondsmanagers zijn die zich richten op logistiek vastgoed en die veel kapitaal beschikbaar hebben en bereid zijn aan te kopen tegen hele scherpe bruto aanvangsrendementen. De verwachting is dan ook dat logistiek vastgoed in 2021 voor het eerst de grootste categorie zal zijn in het totale investeringsvolume in commercieel vastgoed. Ik verwacht dat dit kan leiden tot verdere compressie van de aanvangsrendementen tot onder de 3,5%.”

Lees het volledige rapport hier.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?