Volgens recent onderzoek van Savills is er tussen 2014 en 2018 voor € 13,2 miljard aan durfkapitaal opgehaald door Europese Life Sciences bedrijven. Dit heeft tussen 2016 en 2020 geresulteerd in de opname van meer dan 650.000 vierkante meter aan kantoor- en labruimtes verspreid over verschillende Europese Life Science markten.
Uit analyses van Savills blijkt dat elke € 1 miljard aan durfkapitaalinvesteringen 46.000 vierkante meter aan vraag naar Life Sciences vastgoed creëert. Hiervan uitgaande, en het feit dat er reeds € 10,2 miljard aan kapitaal is geïnvesteerd in 2019 en 2020, kan gesteld worden dat de vraag naar kantoorruimte en laboratoria tussen nu en 2022 ongeveer 474.000 vierkante meter zal beslaan.
Dit jaar zal er 5,2 miljoen vierkante meter aan nieuwe kantoorruimte, verdeeld over 24 Europese vastgoedmarkten, worden opgeleverd. In 2022 verwachten we een vergelijkbare toevoeging aan de voorraad (5,1 miljoen vierkante meter).
Volgens inschattingen van Savills is meer dan de helft van de nieuwe voorraad reeds voorverhuurd. 54% van de nieuwe voorraad die in 2021 is en wordt opgeleverd is reeds voorverhuurd, tegen 39% in 2022. In de strijd om het beste ‘prime’ vastgoed in handen te krijgen, zullen Life Sciences gebruikers een geduchte concurrent zijn voor ‘reguliere’ gebruikers op de Nederlandse vastgoedmarkt. Voor Life Sciences bedrijven is daardoor van cruciaal belang vooruit te plannen en ook in de toekomst over passende huisvesting te kunnen beschikken.
Ellen Waals, Head of Agency, bij Savills in Nederland, licht toe: “Natuurlijk wordt de vraag niet enkel bepaald door durfkapitaalinvesteringen. Overheidsstimulering en de activiteit van private equity stuwen eveneens de vraag naar passende huisvesting voor Life Sciences ondernemingen. Dit geldt zeker niet alleen voor Amsterdam, maar ook voor andere locaties zoals Leiden en Utrecht, waar veel van dergelijke ondernemingen zijn geclusterd. De behoeften van Life Sciences bedrijven variëren sterk en zijn afhankelijk van de mate van het succes van Research & Development. Succes betekent immers groei en hierdoor is het voor huurders van groot belang is om flexibele contracten en doorgroeimogelijkheden te hebben.”
Jordy Kleemans, Head of Research & Consultancy bij Savills in Nederland, vult aan: “We zien dat grote farmaceutische bedrijven zich steeds vaker in Europa vestigen vanwege de aantrekkelijke fiscale maatregelen en de beschikbaarheid tot talent. In 2019 is er alleen al voor meer dan € 100 miljard geïnvesteerd in R&D, waarvan € 33 miljard in het Verenigd Koninkrijk (o.a. GSK en AstraZeneca), € 30 miljard in Zwitserland (o.a. Roche, Takeda en Novartis) en € 12 miljard in Frankrijk (o.a. Abbvie, Sanofi en Servier).”
“Naast de beschikbaarheid van talent, vormen de hoogte van operationele kosten (waaronder loonkosten) ook een belangrijke factor voor de locatiekeuze van internationale organisaties. Als we wereldwijd de gemiddelde kosten voor het in dienst nemen van een werknemer in de Life Sciences sector vergelijken, komen Europese steden beter uit de bus dan veel gevestigde Amerikaanse steden.”
De continue groei van de sector zorgt ervoor dat de interesse om te beleggen in life-science-sector, ook onder vastgoedbeleggers groot is. Reinier Wegman, Head of Sales bij Savills in Nederland, voegt toe: “Er is zo’n grote concurrentiestrijd om objecten die op de markt worden gebracht, dat het voor investeerders aantrekkelijkere aanvangsrendementen kan opleveren om off-market sale-and-leaseback (S&LB) kansen te onderzoeken, als zij in de Life Sciences sector willen stappen.”
“De specifieke eisen die door deze sector aan het vastgoed en aan huurovereenkomsten worden gesteld, hebben beleggers er eerder van weerhouden om zich in de sector te mengen. Wij zien echter dat de interesse groeit nu de sector meer in de spotlight staat en men er meer over leert, met spraakmakende transacties in onder andere Leiden te gevolg. Voor Life Sciences bedrijven biedt een S&LB-transactie de mogelijkheid om kapitaal vrij te maken en zodoende de liquiditeitspositie te verbeteren. Dit kapitaal kan vervolgens worden geïnvesteerd in bedrijfsprocessen.”
