Toen COVID-19 het leven naar de online wereld verplaatste, rees de hoeveelheid data de pan uit. Tussen februari en half april 2020 nam het wereldwijde internetverkeer met bijna 40% toe als gevolg van de toename van videostreaming, videovergaderingen, online gamen en sociale netwerken.
En dat terwijl de vraag naar digitale diensten in de afgelopen tien jaar toch al enorm was gestegen. In 2020 was 59% van de wereldbevolking verbonden, tegen 26,6% in 2010. In diezelfde periode is het wereldwijde internetverkeer vertwaalfvoudigd. De hoeveelheid data die door het bedrijfsleven wordt verzameld neemt ook in een ongekend tempo toe, aangejaagd door de opkomst van het Internet of Things (IoT), kunstmatige intelligentie (AI), augmented reality (AR) en blockchain.
Apparaten met IoT-functionaliteit zijn breed geaccepteerd voor toezicht- en controledoeleinden, vooral in de gezondheidszorg. In 2023 zal volgens een schatting van Cisco Systems de communicatie tussen machines (M2M) 50% van de verwachte 14,7 miljard verbindingen vormen. In 2018 maakte deze M2M-communicatie 33% van de 6,1 miljard verbindingen uit. Nieuwe toepassingen die zullen voortkomen uit de invoering van 5G zullen een belangrijke rol spelen in de groei van de M2M-verbindingen in de komende twee jaar.
VOORZIEN IN TOEKOMSTIGE OPSLAGBEHOEFTEN
Om in deze explosieve stijging van de vraag naar opslagcapaciteit te voorzien, neemt wereldwijd het aantal datacenters in alle soorten en maten (hyperschaal, cloud, edge, micro en modulair) snel toe.
In 2026 zal de wereldwijde markt voor datacenters naar verwachting zijn gegroeid tot 251 miljard dollar, met een gemiddelde jaarlijkse groei van 4,5% tussen 2020 en 2026. Ook in Nederland is een sterke groei waarneembaar. Meest favoriete locatie blijft hierbij Schiphol, blijkt uit analyse met behulp van Savills Maps. De afgelopen 5 jaar is het aantal vierkante meter commerciële multi-tenant datacenters met bijna 50% toegenomen (bron: PB7 2020).
Cloudinfrastructuur heeft een belangrijke rol gespeeld bij het vermogen van bedrijven en overheden om snel oplossingen toe te passen om te reageren op de pandemie. In het wereldwijde onderzoek dat Snow Software in juni vorig jaar uitvoerde onder 250 IT-leiders gaf 82% van de respondenten aan dat ze meer gebruik waren gaan maken van de cloud om werken op afstand mogelijk te maken, terwijl 45% van de respondenten zei van plan te zijn de cloudmigratie te gaan versnellen.
Aangezien de ongekende verschuiving naar de cloud voor veel bedrijven en instellingen cruciaal zal worden, zal de vraag naar clouddatacenters voorlopig blijven groeien en zullen er nieuwe eisen worden gesteld aan collocatiefaciliteiten. We zien al dat cloudserviceproviders en collocatiecentra steeds meer samenwerken om betere connectiviteit en netwerken te leveren in een wereldwijde infrastructuur van datacenters.
NIEUWE KANSEN VOOR MARKTLEIDERS
Deze snel toenemende vraag naar cloud- en collocatiediensten heeft een wedloop om schaalvergroting en wereldwijd bereik veroorzaakt binnen de branche, met felle concurrentie tussen IT-reuzen en kleinere spelers op de markt.
Sinds 2015 is de consolidatie onder dienstverleners toegenomen. In 2017 verwierf Digital Realty DuPont Fabros voor 7,6 miljard dollar. In maart 2020 was er een nieuw record: de overname van het Nederlandse datacenterbedrijf Interxion door Digital Realty voor 8,4 miljard dollar, de grootste overnametransactie voor een datacenter ooit.
In de eerste 11 maanden van 2020 werden er wereldwijd 113 overnames en fusies van datacenters geregistreerd, met een waarde van 30,9 miljard dollar, volgens Synergy Research Group. Digital Realty en Equinix, de wereldleiders op het gebied van collocatie, waren goed voor 35% van de totale transactiewaarde die is geregistreerd sinds 2015.
Daarnaast is er in de afgelopen jaren als gevolg van de opkomst van edge computing een ecosysteem van modulaire datacenteraanbieders ontstaan, waaronder bedrijven als Vapor IO, EdgeConneX, EdgeMicro, DartPoints, DataBank, Baselayer en Switch. De fusies en overnames binnen dit ecosysteem beginnen al de aandacht van de traditionele grote spelers op de collocatiemarkt te trekken. In 2018 nam Compass Datacenters EdgePoint Systems over. Vorig jaar is Smart Edge voor 27 miljoen dollar door Intel gekocht om de netwerktransformatie naar 5G mogelijk te maken.
Ook in Nederland is een consolidatieslag duidelijke waarneembaar. Ondanks de groei van het aantal vierkante meters aan datacenters, nam tet aantal datacenters in de afgelopen 5 jaar licht af tot 189 (-8%). Dit duidt schaalvergroting en een verdere professionalisering van de markt.
TOENEMENDE BELANGSTELLING VAN INVESTEERDERS
Door COVID-19 zijn datacenters in het middelpunt van de belangstelling komen te staan, maar bij beleggers nam de interesse in deze sector al vijf jaar toe. De sector heeft een sterke basis en de vraag zal naar verwachting de komende vijf jaar een enorme groei doormaken.
Aangezien het verplaatsen van een datacenter een zeer complex proces is, blijven huurders doorgaans lang op een locatie, variërend van 10 tot 30 jaar. De sector biedt dus een langdurige inkomstenbron en zekerheid.
Toch zorgen hoge drempels ervoor dat beleggers massaal in de sector investeren. De drie belangrijkste redenen zijn:
• Door hoge infrastructuurkosten zijn datacenters duur om te bouwen
• Ze zijn moeilijk te beheren voor niet-specialisten en vereisen een grote schaal om winstgevend te kunnen zijn
• Door de snelheid van de technologische ontwikkelingen dreigt het gevaar van veroudering, wat hoge onderhouds- en upgradingkosten met zich meebrengt
Als gevolg daarvan zijn de meeste bestaande datacenters eigendom van de gebruikers, hoofdzakelijk een paar gespecialiseerde publieke REITs die de markt domineren. Dit zijn met name de Amerikaanse REITs Digital Realty en Equinix en de Aziatische REIT Keppel DC. De sterke polarisatie van de marktpartijen heeft een katalysatoreffect gehad op de liquiditeit en transparantie van de markt, waardoor de markt minder openstond voor particulier kapitaal.
NIEUWE MARKTSTRATEGIEËN
Toch zijn in de afgelopen drie jaar niet-gespecialiseerde particuliere instellingen langzaam begonnen met investeren in datacenters, waaronder algemene REITs, vermogensbeheerders, institutionele beleggers, staatsinvesteringsfondsen en infrastructuurfondsen.
Om het gebrek aan transparantie en de hoge mate van specialisatie die de markt vereist te omzeilen, zullen particuliere investeerders steeds vaker gebruikmaken van samenwerkingsverbanden, joint ventures en overnamen om de markt te betreden. Gezien de onbalans tussen vraag en aanbod zullen nieuwbouw en herbestemming de beste toegangspoorten tot de markt blijven.
De opbrengsten zijn in het algemeen aantrekkelijk in vergelijking met andere typen gebouwen, maar er zijn grote verschillen wereldwijd, die verband houden met de liquiditeitspremie. Volgens de FTSE Nareit leverde de datacentersector in 2020 een totaal rendement van 20% op. In de VS, de meest liquide markt, variëren de opbrengsten van prime objecten van 4 tot 12%; een groot verschil dat sterk afhankelijk is van grootte, looptijd en locatie binnen het land.
In Japan liggen de opbrengsten van prime datacenters tussen de 4 en 5%, in West-Europa tussen de 5 en 7%, in Singapore tussen de 6 en 7%, in Maleisië tussen de 7 en 7,5% en in China tussen de 8 en 12%.
Nu de markt snel volwassen wordt en er sprake is van inhaalslag, verwachten we voor de komende een à twee jaar een sterke yieldcompressie. Dat geldt in het bijzonder voor China, waar de opbrengsten nog steeds relatief hoog zijn en de vraag naar dataopslag in de komende vijf jaar naar verwachting een van de snelst groeiende zal zijn.
