CBRE over Woningtekort: maak kapitaal deel van de oplossing

0

Nederland heeft een hardnekkig woningtekort, daar is iedereen het wel over eens. Het is niet voor niets een heet hangijzer in elk verkiezingsdebat. Er wordt wel bijgebouwd, maar niet (snel) genoeg. Hierdoor zit de woningmarkt muurvast. Bovendien gaat het niet alleen om meer woningen, maar om meer geschikte woningen – vooral middenhuur. Kapitaal is er genoeg, institutionele beleggers staan te springen om te investeren in nieuwbouw. Ze worden alleen geremd door opstapelende regelgeving, hoge grondprijzen en negatieve publieke beeldvorming. De politiek heeft de oplossing voor het oprapen: beschouw beleggers niet als deel van het probleem, maar werk samen aan een oplossing.

Er zijn niet alleen te weinig huizen…
Volgens de laatste prognose van ABF Research komen we in Nederland 330.000 woningen tekort. Om dit gat te dichten, stelt de overheid zich het doel om jaarlijks zo’n 75.000 nieuwe woningen te bouwen. In het huidige tempo halen we dit aantal bij lange na niet, waarbij de stikstofcrisis en de nieuwe PFAS-norm ook bepaald niet hebben geholpen. Maar al zouden we wél op schema liggen, dan nog zijn we niet uit de gevarenzone. Het probleem op de Nederlandse woningmarkt blijkt dieper geworteld.

… ook de verdeling is scheef
Er is sprake van een structurele mismatch tussen vraag en aanbod. De prijsniveaus in de grote steden sluiten niet aan op de inkomensklassen van de inwoners. Dit leidt tot scheefwonen: uit de meest recente Lokale Monitor Wonen blijkt dat tussen de 13% en 18% van de sociale huurwoningen in de vier grote steden wordt bezet door scheefwoners. Dit komt neer op ruim 83.000 woningen. Als zij zouden kunnen doorstromen, komen er veel sociale huurwoningen vrij. Daar zijn er namelijk meer dan genoeg van. Ze worden alleen bezet door mensen die weliswaar meer te besteden hebben, maar geen kant op kunnen. Deze opstopping is een enorm probleem. Vooral in de onverminderd populaire Randstad, maar sluipenderwijs ook al in de provincie.

Nog meer sociale huurwoningen leiden niet tot de oplossing, effectief beleid om de bestaande voorraad vrij te spelen wél. Daar is vooralsnog alleen geen sprake van. Zo hanteert de gemeente Amsterdam in haar nieuwbouwplannen een 40-40-20-verdeling als het gaat om respectievelijk sociale huur, middenhuur en het topsegment. Zulk beleid is niet effectief: deze ratio weerspiegelt al lang niet meer de inkomensverdeling van de huishoudens – en verergert daarmee de problematiek op de woningmarkt.

Aan het kapitaal ligt het niet
Er moeten vooral middeldure woningen worden bijgebouwd, en daar is geld voor nodig. Gelukkig is de woningmarkt nog steeds een interessante investering voor institutionele beleggers uit binnen- en buitenland: in 2020 bereikte het beleggingsvolume een recordhoogte van € 7,8 miljard, waarvan ongeveer de helft afkomstig van buitenlandse beleggers. Ook in 2021 willen veel beleggers hun pijlen op de woningmarkt richten, zo blijkt uit CBRE-onderzoek en de grafiek hieronder.

Ze zien Nederlandse woningen als veilige beleggingen met bescheiden, maar stabiele rendementen op de lange termijn. Ze staan bovendien te popelen om in nieuwbouwprojecten te investeren, omdat deze veelal aansluiten bij hun eigen duurzaamheids- en kwaliteitsdoelen. Daarbij tonen ze zich ook keer op keer bereid om voorwaarden, beperkingen en bescheiden rendementen op woningbeleggingen te accepteren. Maar het wordt ze niet makkelijk gemaakt. Naast strenge nieuwbouweisen, werpen gemeenten namelijk meer hindernissen op: van onrealistisch hoge grondprijzen en weliswaar terechte, maar toenemende duurzaamheidsvoorwaarden tot steeds verdergaande huurregulering en belastingverhogingen.

Zet het kapitaal aan het werk met regelgeving die werkt voor huurder én belegger
Het beschikbare kapitaal van beleggers kan het huidige en toekomstige woningtekort beslist helpen oplossen. Maar door hoge kosten en overregulering aan twee kanten (zowel aankoop als opbrengst) wordt het plaatje steeds moeilijker rond te rekenen. De politiek kan dit voorkomen. Ze kan de belangen van huurders, projectontwikkelaars en beleggers dichter bij elkaar brengen, onder andere met:

  • beter afgestemde regelgeving en duidelijke, minder grillige spelregels;
  • een gematigder of zelfs lagere grondprijs – juist waar de krapte het grootst is;
  • realistische bouwdoelstellingen en prijsrestricties die beter aansluiten bij de plaatselijke problematiek.

Doet ze dit niet, dan zullen steeds meer projectontwikkelaars en beleggers hun aandacht moeten verleggen naar rendabelere opties. In dat geval is de oplossing voor het woningtekort misschien wel verder weg dan ooit.

‘Beleggers, moeten we dat wel willen?’
Onder het motto ‘ze moeten maar wat rendement inleveren en hun maatschappelijke verantwoordelijkheid pakken’, weigeren veel gemeenten beleggers tegemoet te komen. Toch doet die perceptie geen recht aan de werkelijkheid. De activiteiten van institutionele beleggers worden in veel stukken en debatten in één adem genoemd met de excessen die zich in enkele gevallen voordoen in de particuliere huurmarkt, wat maar een zeer klein deel van de gehele huurmarkt beslaat. Deze misvatting stelt de positie van de institutionele belegger ten onrechte in een verkeerd daglicht en wordt veelal aangehaald om nog meer regulering op de woningmarkt te rechtvaardigen.

De meeste institutionele beleggers die voor de woningmarkt kiezen, zijn namelijk pensioenfondsen en grote verzekeraars: bonafide partijen die namens grote groepen burgers op zoek zijn naar zekerheid voor de lange termijn, en dus een stabiel rendement verkiezen boven het onderste uit een risicovolle kan. Niet om de eigen zakken te vullen, maar om ook straks genoeg in kas te hebben om aan onder andere pensioenverplichtingen te voldoen.

Bron.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?