Blog: Waarde, volume en prestatie: een voorspelling van het herstel van de hotelmarkt

0

Deze blog is geschreven door Bas Wilberts, Head of Residential & Hotel Investment bij Savills in Nederland.

‘Wie het verleden beheerst, beheerst de toekomst’, schreef George Orwell in zijn boek 1984. Aan de hand van het verloop van eerdere crises kunnen we misschien voorspellen hoe de markt voor hotelinvesteringen zich na de coronapandemie wereldwijd zal herstellen. Als we 9/11 en de kredietcrisis van 2008 analyseren, en het effect ervan op de hotelmarkt in de VS en Europa, valt er een duidelijk patroon te herkennen. Het herstel verliep weliswaar niet overal even snel, maar toch zijn de statistieken vergelijkbaar: de waarde herstelt zich als eerste, daarna het investeringsvolume en ten slotte de prestaties, in de vorm van bezetting en omzet.

Over welk tijdsbestek voor een herstel hebben we het dan? Na de kredietcrisis duurde het in de VS vierenhalf jaar voor de omzet per kamer (revenue per available room, RevPAR) zich herstelde en in Europa gemiddeld zes jaar. Sterkere economieën als Duitsland, het VK en Nederland kwamen er veel sneller weer bovenop. Als we hier verder op inzoomen, zien we dat de prijs per kamer zich gemiddeld als eerste herstelde, gevolgd door het aantal transacties en het marktvertrouwen en ten slotte de RevPAR. Deze trend was ook terug te zien in hoe de hotelmarkt na 9/11 weer opkrabbelde.

Kijken we naar afzonderlijke hotelmarkten en -segmenten, dan valt te verwachten dat het herstel via twee routes verloopt. De budgethotels, inclusief de binnenlandse vrijetijdssector, en de luxere (boetiek)hotels aan het andere eind van het spectrum zullen het gemiddeld beter doen dan hotels in stedelijke conferentie- en zakencentra die het vooral moeten hebben van zakelijke gasten, zoals La Défence in Parijs of Canary Wharf in Londen.

In deze markt is bovendien veel geld beschikbaar om deals te sluiten en zijn er veel investeringskansen. Dit wijst erop dat het, anders dan in de directe nasleep van de kredietcrisis, weliswaar drie tot vijf jaar kan duren voor de prestaties weer op het oude niveau zijn, maar dat de waarde zich waarschijnlijk veel sneller zal herstellen. Organisaties en fondsen als HB Titan, Activum en Azora richten zich op noodlijdende en problematische situaties en veel van de grotere (vooral in de VS gevestigde) private equity-fondsen hebben de afgelopen 12 tot 24 maanden miljarden bij elkaar gebracht om in de sector te investeren. Die fondsen streven er veelal naar om naast traditionele aandelenbeleggingen op meerdere strategieën in te zetten, waaronder speciale situaties, schulden en herkapitalisatie van beleggingen.

Dit wil echter niet zeggen dat de sector in grote moeilijkheden verkeert. Hoewel de prijzen momenteel wel iets lager liggen dan in 2018-2019, is het verschil minder groot dan je zou verwachten. Zo is er nog geen sprake van een substantieel aantal gedwongen verkopen als gevolg van de coronacrisis. Dat komt doordat eigenaren op dit moment nog niet hoeven te verkopen en banken en kapitaalverstrekkers van de kredietcrisis hebben geleerd dat zij voorzichtig moeten opereren en ze in een betere positie verkeren om de storm te doorstaan. In verschillende landen hebben overheden verlof- en steunregelingen in het leven geroepen en in de meeste gevallen hebben de banken en kapitaalverstrekkers met de publieke geldschieters samengewerkt om de waarde voor zowel de aandeelhouders van de banken als die van hun klanten te behouden.

Tegen het eind van volgend jaar en in de loop van 2023 zullen de waarden zich naar verwachting overal hebben hersteld, mits er geen nieuwe variant van het coronavirus om zich heen grijpt en er op de aandelenmarkten geen grote bubbel tot barsten komt. Zodra het vertrouwen terug is, volgen de prestaties en de groei vanzelf. Natuurlijk hebben niet alle situaties het gemiddelde herstelverloop van waarde-volume-prestaties, maar het is belangrijk om te weten wat in deze cyclus het beste moment is om in een bepaalde markt tot verkoop of aankoop van een hotel over te gaan.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?