Savills: Dit zijn de meest opvallende verschuivingen van 2020 in de Nederlandse vastgoedmarkt

0

Deze blog is geschreven door Jordy Kleemans, Head of Research & Consultancy bij Savills in Nederland.

In de loop van 2020 zag het somber uit voor de mondiale vastgoedmarkten. Hoe bijzonder is het dan toch dat het totale Nederlandse beleggingsvolume van 2020 (ruim € 18,5 miljard) uiteindelijk slechts een daling van 8% ten opzichte van 2019 liet zien. Ondanks een solide performance van de vastgoedmarkt in algemene zin zijn de verschillen tussen de deelmarkten groot. Zoals in het verleden vaker is gebleken, zorgen turbulente tijden wel voor verschuivingen. In deze blog zet ik de opvallendste wijzigingen van 2020 voor je op een rij.

Er kunnen er maar twee de winnaar zijn
Voordat ik in ga op wat er wel veranderde, even een korte samenvatting van wat er niet veranderde. De sterke fundamenten van de Nederlandse vastgoedmarkt bleven overeind. Door onderliggende marktfundamenten als demografie, economische stabiliteit, e-commerce groei en zelfs relatieve politieke stabiliteit, was het een buitengewoon sterk jaar voor de woningbeleggingsmarkt en de logistieke en industriële vastgoedmarkt; beide deelmarkten lieten een plus zien van meer dan 15% in beleggingsvolume. De wijziging van de overdrachtsbelasting zorgde voor een ware eindejaars run op ‘beds & sheds’. Opvallend genoeg lijken beleggers zich in 2021 niet af te laten schrikken door de verhoogde overdrachtsbelasting. Dit maakt mijn inziens duidelijk hoe (positief!) beleggers nog steeds naar Nederlands vastgoed kijken. Dit biedt ondanks de onzekere effecten van Covid-19 vertrouwen voor het lopende jaar.

Groot, groter, grootst
Het totale beleggingsvolume mag dan relatief stabiel zijn gebleven, het volume per transactie veranderde wel. De genoemde beperkte afname van het beleggingsvolume van 10% werd grotendeels veroorzaakt door een afname van transacties met het volume kleiner dan 25 miljoen (-25%). Dit duidt op een voorkeur van beleggers voor grotere volumes, gedreven door de vraag naar core-beleggingsproduct. Een zoektocht naar veilige keuzes in een onzekere tijd. Het heeft ook te maken met het type belegger wat actief was in 2020, de grotere internationale (institutionele) beleggers die over voldoende eigen kapitaal beschikken om niet afhankelijk te zijn van financiering.

Diversiteit maakt de markt
Ook kochten beleggers tegen snel veranderende prijzen. Covid-19 zorgde duidelijk voor ‘winnaars en verliezers’, wat je goed kunt zien aan de ontwikkeling van de bruto aanvangsrendementen (BAR) per beleggingscategorie. In sommige worden er zelfs forse verschillen zichtbaar binnen een deelmarkt. Enkele voorbeelden:

  • Kantoren: sterkere verschillen waarneembaar tussen prime en secundaire locaties, waarbij prime locaties stabiel blijven (Zuidas/Centrum), terwijl secundaire gebieden opwaartse beweging laten zien (+25 bps).
  • Woningen: lichte compressie van yields (ondanks overdachtsbelasting) ( max -15 bps)
  • Studentenhuisvesting: lichte compressie (-15bps)
  • Industrieel en logistiek: sterke compressie van 50 bps binnen een aantal belangrijke logistieke hotspots zoals Eindhoven en Amsterdam.
  • Winkels: en sterke opwaartse beweging van yields (+50 bps) in de belangrijkste winkelstraten van Rotterdam, Utrecht, Eindhoven en Groningen.
  • Hoe anders is de situatie bij supermarkten. Het beleggersvertrouwen in deze subcategorie wordt o.a. bevestigd door de transactie van tientallen Jumbo supermarkten voor een rendement van onder de 6%.

Er is meer in het leven dan Corona
De Nederlandse vastgoedmarkt is afgelopen periode dus sterk opgeschud door de gevolgen van Corona. Desondanks wordt vastgoed en Nederlands vastgoed nog steeds gezien als ‘safe haven’. De uitdagingen voor onze vastgoedmarkt liggen hierbij, zeker op de lange termijn, mijn inziens veel op het gebied van de verduurzaming van de vastgoedvoorraad, de effecten van de Brexit en de stikstofdiscussie. Deze laatste trend vormt een enorme rem op nieuwbouw, wat de groei van met name de logistieke- en woningsector in gevaar brengt. Regeren is vooruit zien en zeker voor de traag cyclische vastgoedmarkt geldt dat dit geen overbodige luxe is. Dit zeker in een samenleving die steeds dynamischer wordt en versneld andere eisen aan ons vastgoed gaat stellen.

Meer over de terugblik en vooruitblik op de Nederlandse vastgoedmarkt lees je in onze Market in Minutes.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?