Workthere: Verwachte consolidatie in de flexibele kantorenmarkt bleef uit in 2020, maar waarom?

0

Geschreven door Ed Bouterse, Head of Workthere Europa

In 2019 hebben we voorspeld dat in 2020 een consolidatieslag zou plaatsvinden onder aanbieders van flexibele kantoorconcepten, waarbij met name de sterkste flexconcepten zouden overleven. Deze verwachting was gestoeld op het feit dat grote flexoperators de ambitie hebben om verder te willen groeien, hetgeen ten koste zal gaan van kleinere flexoperators die moeite hebben om de concurrentie bij te benen. Onze voorspelling was dat Covid-19 deze consolidatie zou versnellen, en dat er daardoor procentueel meer faillissementen zouden zijn in de flexibele kantorenmarkt. De afgelopen maanden hebben enkele flexoperators de deuren van een aantal vestigingen moeten sluiten, zoals IWG, WeWork en Breather, maar het overgrote deel heeft de afgelopen maanden overleefd. Hoe is dat mogelijk?

Ik ben van mening dat deze ontwikkeling te verklaren is door twee verschillende redenen. Veel operators hebben tijdens de eerste lockdown een beroep gedaan op een versoepeling van de huur, zoals huuruitstel of huurkorting. Dit bood wat meer ademruimte en zorgde ervoor dat veel flexoperators de eerste golf goed hebben doorstaan. Daarnaast is een groot deel van hen erin geslaagd om standaard huurovereenkomsten om te zetten in exploitatieovereenkomsten (management agreements), waardoor er cashflowflexibiliteit is ontstaan. Ook blijkt de Nederlandse flexibele kantorenmarkt robuuster dan verwacht. Dit wordt versterkt door de bezettingsgraad die op peil is gebleven; eind november kwam deze uit op gemiddeld 65% in vergelijking tot 79% pré-Covid-19.

Tijdens de eerste lockdown was de algemene verwachting dat flexoperators veel klanten zouden verliezen vanwege het flexibele karakter van de huurovereenkomsten (relatief veel korte termijn huuroverkomsten). Maar juist door het flexibele karakter van de sector kon er snel gereageerd worden. Klanten konden rekenen op loyaliteit, en zij werden onder andere gesteund door aantrekkelijke verlengingsaanbiedingen. Dit heeft gezorgd voor een relatief hogere bezettingsgraad en een stabiel inkomen. Afgezien van één of twee flexoperators die hun krachten hebben gebundeld, zijn verdere consolidaties tot dusver uitgebleven. Wat we wel hebben zien gebeuren is dat flexoperators afstand hebben gedaan van nog nieuw te openen locaties. Zo heeft WeWork bijvoorbeeld afgezien van haar nieuwe locatie aan de Herengracht in Amsterdam en heeft IWG kritisch gekeken naar nieuw te openen locaties om deze wel of niet aan te houden. Op die manier hebben ze kwalitatieve ruimtes overgehouden op succesvolle locaties en het risico op hun cash flow als gevolg van de nodige CAPEX investeringen op deze locaties ingeperkt. Voor flexoperators was de pandemie een kans om hun vastgoedportefeuille op orde te brengen en zich te herpositioneren voor 2021, een jaar waarin het vertrouwen in de markt zal terugkeren en de vraag naar flexibele kantoorruimtes vermoedeljk zal toenemen.

De tweede reden komt voort uit het feit dat, als gevolg van de onzekerheid die Covid-19 met zich meebracht, veel bedrijven een afwachtende houding hebben aangenomen. Zij zijn minder geneigd om grote beslissingen te nemen of ingrijpende veranderingen door te voeren, of ze moeten dat al hebben gedaan. Naar verwachting zal deze onzekerheid nog aanhouden begin dit jaar, maar in H2 2021 wordt er meer activiteit verwacht in de flexibele kantorenmarkt. Bedrijven willen – groot of klein – wendbaarder zijn en daarom zullen zij meer flexibiliteit opnemen in hun vastgoedportefeuilles.

In 2021 verwachten wij ook fusies en overnames in de flexibele kantorensector. Geen grootschalige transacties zijn, maar wel in de vorm van het toevoegen van strategische werkpleklocaties of merken die aansluiten bij de visie en missie van een flexconcept. Als een flexoperator in zwaar weer verkeerd kan een grotere speler in de markt, of een vastgoedeigenaar die actief al is in de flexmarkt of actief wil worden, (een deel van) de vastgoedportefeuille overnemen. Dit hebben we de afgelopen maanden al gezien gebeuren.

Als je naar het verleden kijkt is schaalgrootte de voornaamste reden voor consolidaties. Met name in de flexibele kantorenmarkt zijn er flexoperators die actief op zoek gaan naar potentiële partijen die zij kunnen overnemen. Dit geeft hen de mogelijkheid om een nieuwe markt aan te boren of om zich te vestigen in een nieuw land, wat door organische groei aanzienlijk langer zou duren. Als we vooruitblikken verwacht ik dat de consolidaties die zullen plaatsvinden voornamelijk gebaseerd zijn op het uitbreiden en/of versterken van merkportfolio’s. Ik zie steeds vaker dat meer merken onder één bedrijf vallen, zoals IWG met Signature, Regus, Spaces en The Office Operators. Bovendien zou technologie ook een belangrijke rol kunnen spelen in de toekomst, waarbij kleinere merken die de afgelopen jaren actief hierin hebben geïnvesteerd door middel van apps voor klanten aantrekkelijk zijn voor grote flexoperators die achterlopen op dat gebied.

Ondanks de verwachtte M&A-activiteit, denk ik niet dat de diversiteit van de sector in het geding komt. Eigenaren/verhuurders van kantoorgebouwen die de flexmarkt betreden met hun eigen flexconcept, in combinatie met nieuwe flexplekken zoals leegstaande winkelpanden en de uitbreiding van nieuwe concepten zoals Savills PIVOT, Hanan, HNK, en FlexOffiZ zullen ervoor zorgen dat de flexibele kantorenmarkt aantrekkelijk en future-proof blijft.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?