Savills: Hoe je een kantoorgebouw ‘oplabt’

0

Steeds meer biowetenschappelijke bedrijven laten hun oog vallen op Nederlandse steden in hun pogingen de beste talenten binnen te halen. Daardoor zien we dat bedrijven op zoek gaan naar nieuwe kantoorruimte rondom Nederlandse toplocaties in opkomst, zoals het Leiden Bio Science Park en de High Tech Campus Eindhoven.

Maar het is niet zomaar een kwestie van verhuizen naar het meest geschikte gebouw. Dat komt vooral doordat verhuurders en ontwikkelaars nog onvoldoende inspelen op de vraag naar gebruiksklare laboratoriumruimte. In de meeste gevallen moeten de gebruikers creatief te werk gaan en zelf laboratoria bouwen in bestaande kantoren.

Zelf ben ik betrokken geweest bij diverse nieuwbouw ontwikkelingen zoals voor DuPont in Leiden, Danone in Utrecht en voor de wereldwijde marktleider op het gebied van dna-sequenties in Eindhoven. In deze gevallen is de eindgebruiker reeds bekend, build-to-suit zoals dat heet.

Welke factoren zijn belangrijk voor deze specifieke sector?

Constructie en gebouwvoorzieningen van bestaande kantoorgebouwen zijn vaak beperkende factoren als ’het inbouwen van laboratoria wordt overwogen. Zaken als plafondhoogte en maximale vloerbelasting zijn belangrijk, evenals voorzieningen voor ventilatie en rookgasafzuiging, zeker gezien laboratoria hier doorgaans hogere eisen aan stellen dan normale kantoorgebruikers.

Vooral de vloer is iets om rekening mee te houden. Een standaard kantoorinrichting heeft bijvoorbeeld een verhoogde vloer, wat niet altijd ideaal is voor natte laboratoria, waarvoor massieve cementdekvloeren geschikter zijn. Achteraf aanbrengen van cementdekvloeren levert echter ook uitdagingen op, want die zijn aanzienlijk zwaarder, waardoor er weinig draagvermogen overblijft voor de zware laboratoriumuitrusting.

Daarnaast dient de vloer ook extra beschermd te worden tegen trillingen om verstoring van de gevoelige apparatuur en eventuele lopende proeven te minimaliseren. Daarom wordt de voorkeur gegeven aan gebouwen met een betonskelet. Wanneer het gebouw is opgebouwd uit een staalconstructie, kan dit probleem worden beperkt met lokale trillingsdemping. Dat zorgt echter wel voor extra kosten voor de huurder.

Als het gaat om gebouwvoorzieningen, is er vaak meer ruimte nodig voor installaties, aangezien voor laboratoria meestal een hogere ventilatievoud vereist is. Bijvoorbeeld bredere schachten om genoeg ruimte te bieden voor grotere kanalen van de luchtbehandelingsinstallaties. Als dat niet mogelijk blijkt, zou een installatieruimte op de betreffende verdieping een optie kunnen zijn, het nadeel daarvan is dat er minder verhuurbaar vloeroppervlak overblijft. Daarom moet eerst een grondige haalbaarheidsstudie uitgevoerd worden.

Voor het aanbrengen van voorzieningen voor de ontluchting van zuurkasten, ventilatoren op het dak of uitblaasvoorzieningen in de gevels, is mogelijk een bouwvergunning nodig. Deze ingrepen kunnen ook effect hebben op omwonenden,. In beide gevallen is het essentieel om in een vroeg stadium te overleggen met bouw- en woningtoezicht en de gebruikers van omliggende panden om akkoord te krijgen voor deze wijzigingen.

De bouw van een ideale labomgeving in een bestaande ruimte begint met de constructie van het gebouw. Draagkracht, plafondhoogte, stramienmaat en hoofddraagconstructie zijn bepalende factoren. Maatregelen tegen warmteoverdracht, ventilatie en klimaatbeheersing zijn helaas niet altijd standaard aanwezig. Daarom moet informatie over een bestaand gebouw eerst grondig worden geëvalueerd om te bepalen of een potentiële verbouwing tot laboratoriumgebruik mogelijk is. Zo kan worden bepaald wat een goede oplossing is voor gebruiker en eigenaar.

Gezien het belang van de biowetenschappensector is het te hopen dat er bij nieuwe ontwikkelingen meer rekening wordt gehouden met deze zeer specifieke eisen, een ruimte wordt niet zomaar even ‘opgelabt’.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?