Prinsjesdag 2020 volgens Savills: Verhoging overdrachtsbelasting geen panacé voor prijscontrole woningmarkt

0

Door Bas Wilberts, Head of Residential & Hotels bij Savills in Nederland.

Dat Prinsjesdag 2020 anders dan anders zou worden was een feit: een andere locatie, geen rijtoer met de Glazen Koets of balkonscène, maar óók met een Miljoenennota die voor de woningmarkt aankomt als een mokerslag. Het wetsvoorstel voor de verhoging van het tarief van de overdrachtsbelasting is een maatregel die vooral de staatskas spekt. Bovendien remt deze maatregel en de beleggingsactiviteit op de woningbeleggingsmarkt, en worden de pensioenfondsen verder onder druk gezet. De kwaal die erbij wordt genoemd wordt er niet mee bestreden en remt naar mijn mening de werking van de woningmarkt.

Beleggers en corporaties worden het kind van de rekening
De verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent voor huurwoningen betekent een stijging van het belastingtarief van 400%(!). Deze stijging zal naast een impact op de prijs voor huurwoningen impact hebben op de strategie van woningbeleggers, welke voor het grootste deel in eigendom zijn van corporaties en institutionele beleggers namens pensioenfondsen en verzekeringsgeld. Deze professionele beleggers zetten juist in op betaalbaarheid en langjarige exploitatie. En dit is dus niet de groep die door de overheid als de kwaal voor de woningmarkt wordt bestempeld.

De verhoging heeft invloed op de indirecte waarde van woningbeleggingen op de langere termijn, en heeft daarnaast een enorme impact op beleggersactiviteit op de korte en middellange termijn. Prijscorrecties zijn hiermee onafwendbaar. Naast particuliere beleggers worden hiermee vooral de pensioenfondsen en woningcorporaties geraakt. Dit terwijl pensioenfondsen het al langere tijd moeilijk hebben door de aanhoudende lage rentes en de gedaalde beurskoersen. Dekkingsgraden komen voortdurend onder druk te staan en pensioenuitkeringen moeten continu naar beneden worden bijgesteld. Maar zelfs de bijgestelde minimumgrens van 90 procent blijkt lang niet altijd behaald te worden. Indien de financiële situatie van de grootste pensioenfondsen tegen het einde van het jaar onveranderd blijft, is een ingreep onvermijdelijk wat grote gevolgen zal hebben voor tienduizenden (pensioengerechtigde) Nederlanders.

Vrijstelling betekent prijsopdrijving
In de begroting heeft het kabinet naar eigen zeggen er bewust voor gekozen om een aantal “kwetsbaarheden” aan te pakken, waaronder starters van 18 tot 35 jaar die vanaf 1 januari 2021 eenmalig geen overdrachtsbelasting meer hoeven te betalen bij de aankoop van hun eerste woning. Voor de starters neemt de bestedingsruimte toe waarmee onze verwachting is dat dit toch al krappe segment niet beter bereikbaar wordt. Sterker nog, de grens van hun betaalcapaciteit verschuift en de koopprijzen van starterswoningen nemen verder toe: een prijsopdrijvend effect. Zolang er niet veel meer aan de aanbodszijde wordt gewerkt heeft deze vrijstelling alleen een voordeel voor financierders: die kunnen een hoger bedrag financieren.

Kanon op een mug
Met de invoering van het hogere belastingtarief probeert de overheid, naar eigen zeggen, ertoe te handhaven om prijsopdrijving te beperken. Daarentegen is naar verwachting het prijsopdrijvende effect van buy-to-let investeerders op de koopwoningmarkt zeer gering. Uit onderzoek van Savills blijkt dat de huurprijsstijgingen in grote steden de afgelopen jaren evenredig stegen met de prijzen voor koopwoningen. Dit duidt op een algehele schaarste, en dus niet enkel op het stijgen van prijzen van koopwoningen door buy-to-let. De vraag naar woningen is onverminderd hoog én er worden simpelweg te weinig woningen bijgebouwd. Het is zaak dat het kabinet zich toelegt op aanbodsverruiming in plaats van te focussen op maatregelen die bedoeld zijn om buy-to-let af te remmen.

Dat de omvang van deze groep investeerders beperkt is bleek uit hetzelfde onderzoek, waarbij onderzocht is hoeveel woningen in Amsterdam zijn onttrokken uit de koopvoorraad en vervolgens werden aanboden als huurwoning. In 2019 en 2020 gaat dit namelijk over minder dan 5% van het totaal aantal transacties. En Amsterdam is geen juiste afspiegeling van de Nederlandse woningmarkt; dus het effect op de totale woningmarkt is nagenoeg nihil. Als deze maatregel al bedoeld zou zijn om de buy-to-let markt in te dammen, dan wordt er met een kanon op een mug geschoten. Op deze manier wordt er meer schade aanricht dan nodig. Want nu worden juist die partijen die bereid zijn te investeren in het woningtekort ‘beboet’ voor hun inspanningen.

De zin en noodzaak voor het verhogen van de overdrachtsbelasting is er niet en we verwachten een stormachtig einde van het jaar, met naar verwachting een piek in beleggersactiviteit gedreven door deze onzalige maatregelen. De sector moet een sterke vuist maken om dit wetsvoorstel tot stilstand te brengen.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?