Het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem waarmee de huur van sociale huurwoningen wordt berekend, ligt bij de Tweede Kamer. De WOZ-waarde van woningen krijgt meer invloed op de huurprijs. Het kabinet streeft naar invoering van het nieuwe WWS per 1 juli 2015.
Waarom een nieuw WWS?
Het kabinet wil dat de WOZ-waarde van woningen een grotere rol speelt in de huurprijs van sociale huurwoningen. In hetregeerakkoord van kabinet-Rutte II werd afgesproken om het WWS af te schaffen en de maximale huur vast te stellen op 4,5 procent van de WOZ-waarde. Aedes heeft met succes gelobbyd tegen dit plan. Vervolgens hebben huurders en verhuurders samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken een alternatief ontwikkeld, waarin de WOZ-waarde van de woning meetelt in de bepaling van de maximale huurprijzen. In april 2014 kondigde minister Blok aan dat hij heeft gekozen voor een variant die iets afwijkt van de met de partijen besproken variant.
Wat verandert er met het nieuwe WWS?
Het aantal WWS-punten bepaalt de maximumhuur die de verhuurder voor een (gereguleerde) huurwoning mag vragen. De belangrijkste wijzigingen in het nieuwe WWS:
- De punten voor woonvorm en woonomgeving en de schaarstepunten vervallen.
- Voor de woonvorm en woonomgeving komt een puntenwaardering in de plaats, op basis van de WOZ-waarde van de woning. Die worden berekend deels op basis van de WOZ-waarde per vierkante meter en deels op de absolute WOZ-waarde van de woning.
- Het WWS gaat uit van de meest actuele WOZ-waarde. Dit betekent dat voor de huurverhoging van 1 juli 2015 de WOZ-waardebeschikking van 1 januari 2015 bepalend is.
- Voor woningen met een heel lage WOZ-waarde of woningen waarvan de WOZ-waarde ontbreekt, geldt een ondergrens van 40.000 euro.
- De schaarstepunten (extra WWS-punten in een tiental schaarstegebieden) worden uitgesmeerd over de algemene prijs per WWS-punt.
Het woningwaarderingsstelsel geldt alleen voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte (zoals studentenkamers) gold al een ander WWS, waar niets aan verandert.
Wat zijn de effecten?
Uitgangspunt van het nieuwe WWS is dat de maximumhuren op landelijk niveau gelijk blijven. Uit de doorrekening van ABF Research blijkt dat dit het geval is. Op woningniveau treden wel verschuivingen op in de maximumhuur. Er treden echter geen grote schokeffecten op; ook dit was één van de randvoorwaarden voor het nieuwe puntensysteem.
In een aantal gevallen gaat de maximaal toegestane huur met meer dan 2,5 procent omhoog of omlaag. Dat betekent niet per definitie dat de daadwerkelijke huur omhoog of omlaag gaat, omdat de gemiddelde huren nog steeds een grote afstand hebben tot de maximaal toegestane huren. In het nieuwe WWS blijft dat zo. Het landelijke gemiddelde van de huur die corporaties vragen (het zogenaamde streefhuurpercentage) is ongeveer 70 procent van het maximum.
Wanneer geldt het nieuwe WWS?
Voor aanpassing van het WWS is een wijziging nodig van het Besluit huurprijzen woonruimte. Minister Blok heeft het wijzigingsvoorstel, in de vorm van een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB), op 17 oktober 2014 naar de Tweede Kamer gestuurd. De Kamer heeft vijf weken om op het voorstel te reageren. Daarna gaat het naar de Raad van State. Waarschijnlijk wordt de AMvB in januari 2015 definitief vastgesteld. Het nieuwe WWS gaat dan per 1 juli 2015 in.
Wat vindt Aedes van het nieuwe WWS?
Aedes is tevreden met het voorstel. De aanpassing leidt nauwelijks tot schokeffecten en het niveau van de maximale huren blijft landelijk gelijk. Er treden lokaal en regionaal wel verschuivingen op, maar er blijft in het hele land nog een aanzienlijke afstand tussen de huidige huren en de maximale huren.
Aedes gaat er samen met NetwIT (Netwerk Woningcorporaties en Informatie Technologie) voor zorgen dat het nieuwe WWS op tijd in de bestaande software wordt doorgevoerd. Woningcorporaties kunnen daarmee aan de slag zodra de AMvB definitief is. Daarnaast houdt Aedes in de gaten of gemeenten de WOZ-waarden van de woningen op tijd en in bruikbaar formaat aanleveren.
