Savills – Hoe ziet een core belegging eruit na Corona?

0

Door Jordy Diepeveen, Head of Acquisitions bij Savills in Nederland.

Al jaren definieert de vastgoedwereld Europese ‘core’ investeringen als investeringen die een zeer laag risico met zich meebrengen, en gelegen zijn op strategische locaties. We hebben sinds de Coronapandemie gedrags- en prioriteitsveranderingen waargenomen waardoorde definitie van ‘core’ vastgoed ook is veranderd. Je zou kunnen stellen dat dit een slechts een fase is van de economische cyclus / conjuctuurgolf. De vraag die uit bovenstaande kwestie voortvloeid is, zal dit inderdaad een tijdelijk fenomeen zijn of zal de betekenis van ‘core’ vastgoed in Europa voorgoed veranderen?

Europees ’core’ vastgoed beperkte zich in het verleden met name tot London, Parijs en enkele Duitse steden. Dit komt doordat investeerders in deze steden de mogelijkheid krijgen om langetermijninkomsten te genereren met een zeer laag risicoprofiel, meestal ‘prime’ Central Business District (CBD) kantoren.

Er zijn echter andere sectoren die, naast kantoren, af en aan door beleggers als ‘core’ worden gekwalificeerd. Op het moment zien we dat logistiek vastgoed en meergezinswoningen bovenaan het wensenlijstje van investeerders komen, waar voorheen bijvoorbeeld winkelcentra erg in trek waren. Op basis van de gesprekken die ik in de eerste twee kwartalen van 2020 met investeerders heb gevoerd, kan je afleiden dat een veranderende markt een veranderende focus teweegbrengt.

Iedereen heeft de afgelopen periode aanpassingen moeten doorvoeren en hierdoor is er een nieuwe realiteit ontstaan. E-commerce is daarbij als winnaar uit de bus gekomen. Veranderend consumentengedrag heeft gezorgd voor een digitale versnelling. Online consumeren, een onmiskenbare trend die pre-Corona al was ingezet, neemt een hoge vlucht en dat leidt tot een sterke toegenomen interesse van beleggers in logisitiek vastgoed.

Onderzoek van mijn Savills collega’s toont aan dat, voor het eerst in de geschiedenis, de gemiddelde Europese marktrendementen van industrieel vastgoed 9 basispunten (bp) lager lagen in Q1 2020, dan de yields van winkelcentra: 4,95% versus 5,04%. Dit is het gevolg van de lager uitgevallen risicopremie die beleggers aan dit type vastgoed toekennen. Ook meergezinswoningen bleven ook populair, met een beleggingsvolumestijging van 22 miljard euro . Dit volume bedraagt al meer dan 50% van het totaal van vorig jaar, wat met 43,2 miljard euro het op één na sterkte jaar ooit was.

De sterke fundamenten en het stabiele karakter van de hierboven genoemde beleggingscategorieën maakt dat dit aantrekkelijke en crisisbestendige investeringen zijn voor vastgoedbeleggers. De verstedelijking van Nederland zet door, huishoudens worden nog steeds gemiddeld genomen kleiner, betaalbare koopwoningen steeds schaarser en de vraag naar huurwoningen neemt toe in tijden van economische onzekerheid. Daarnaast is wonen zo’n basisbehoefte, dat het niet verwonderlijk is dat de investeringen in meergezinswoningen in sommige markten de kantoorinvesteringen hebben overtroffen.

De economische turbulentie heeft impact op vele aspecten van het leven; werkgelegenheid, de gezondheidszorg en het gedrag van beleggers. Op korte termijn zullen zij wellicht heroverwegen wat ze wel of niet onder ‘core’ verstaan in deze tijd, maar ik verwacht wel dat op langere termijn er meer evenwicht zal ontstaan tussen nieuwe en oude gewoonten.

Mijns inziens is het onwaarschijnlijk dat het kantoor, het schoolvoorbeeld van commercieel vastgoed, uit de gratie zal raken bij beleggers. Net als dat centrumlocaties altijd populair zullen blijven. Niet enkel vanwege de goede verbinding maar ook vanwege de charmes van stedelijke voorzieningen. De komende periode krijgen beleggers de kans om orde op zaken te stellen en om het evenwicht in de beleggingsportefeuilles te herstellen. Maar vergis je niet, ze houden tegelijkertijd een sterke focus op mogelijkheden om ‘core’ beleggingsproduct op ‘core’ locaties te acquireren.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?