Savills Global Sentiment Survey: een stijgende gebruikersvraag en positieve vooruitzichten voor woning- en logistieke markt, maar een afname van de beschikbaarheid van schuldfinanciering

0

Over de hele wereld worden de maatregelen omtrent COVID-19 versoepeld. Uit de Global Sentiment Survey van Savills is naar voren gekomen dat de gebruikersvraag als eerste aan de beterende hand is. Van de ondervraagde markten heeft 30% een stijging van de gebruikersvraag gezien na de lockdown. Voor de landen die zich niet langer in een lockdown bevinden, of bijna uit een lockdown komen, ligt dit aandeel op 34%.

De nieuwste interne Sentiment Survey (afgenomen in de eerste week juni) is bedoeld om de marktomstandigheden van 33 wereldwijde markten* in kaart te brengen, door het hoofd van de researchafdeling van het desbetreffende land te ondervragen.

Uit de enquête is gebleken dat de beschikbaarheid van schuldfinanciering teruggelopen is. Ongeveer 58% heeft aangegeven dat er minder financiering beschikbaar is en tegen ongunstigere voorwaarden. Nu de lockdown restricties versoepelen zien we dat beleggers een afwachtende houding aannemen ten aanzien van (de snelheid en vorm van) het herstel van de markt. Logischerwijs zijn banken voorzichtiger geworden en hanteren zij strengere criteria voor kredietverstrekking.

Dit is voornamelijk geval is EMEA en Noord-Amerika waar 75% heeft aangegeven dat COVID-19 heeft geleid tot strengere voorwaarden en geringere financieringsmogelijkheden. In Azië ligt dit aandeel op 38%. Dit zien we vooral terug in deals van kleinere omvang. Volgens Real Capital Analytics (RCA) is het aantal deals in Europa onder de 20 miljoen sinds begin 2020 met 60% gedaald. Een groot deel hiervan is mogelijkerwijs afhankelijk van externe financiering.

In Europa zien we dat lening tarieven voor ‘core’ kantoren in Duitsland bijna zijn verdubbeld. In de Verenigde Staten heeft een survey van de Federal Reserve uitgewezen dat banken de kredietvoorwaarden voor lenigen in alle grote commerciële vastgoedsectoren hebben aangescherpt.

Jordy Diepeveen, Head of Acquisitions bij Savills in Nederland, licht toe: “Aangezien er nog voldoende eigen vermogen beschikbaar is, zal de aangescherpte kredietverstrekking waarschijnlijk niet direct een belemmering vormen voor grote institutionele beleggers. Sommigen zullen dit zelfs zien als een mooie kans om ‘core’ aankopen te doen in een minder competitieve markt.”

Uitgaande van de rondvraag zijn de vooruitzichten voor de logistieke sector het meest positief, gezien de omvang van de beleggersinteresse en de lage leegstand. 79% verwacht een toename van de transactievolumes in de tweede helft van dit jaar. Naar verwachting wordt deze trend voortgezet in de daaropvolgende jaren (2021 – 2022). Daarnaast wordt verwacht dat de waarde van logistiek vastgoed eveneens zal toenemen, waarbij 47% van de ondervraagden een stijging voorspelt vanaf H2 2020.

Ook blijkt uit de rondvraag dat logistiek, zorgvastgoed, en in mindere mate de woningmarkt de meest veerkrachtige sectoren blijken te zijn. In sommige markten wordt in deze sectoren huurgroei gerapporteerd, alhoewel het grootste gedeelte van de ondervraagden aangeeft dat de huurgroei is gestabiliseerd, of zelfs licht dalen.

Voor de kantorenmarkt bleek de eerste helft van 2020 uitdagend, ruim 88% van de ondervraagde landen rapporteerden een daling van het transactievolume. De vooruitzichten voor de tweede helft van het jaar lijken rooskleuriger. Met 50% verwacht het merendeel van de ondervraagden een toename van transactievolumes, ten opzichte van. 22% die een afname verwachten. De overige respondenten verwachten geen verschil.

Vanaf 2021 wordt een breder herstel van de kantorenmarkt verwacht, tegen die tijd verwacht ruim 75% van de respondenten dat transacties weer zullen toenemen (ten opzichte van 22% die geen verandering verwacht en slechts 3% die een daling verwacht). 72% verwacht dat deze groei verder aan zal houden in 2022.

Reinier Wegman, Head of Sales bij Savills in Nederland, licht toe: “Het beleggingsvolume zal naar verwachting in de tweede helft van 2020 aantrekken, en doorzetten tot een duurzamere groei in 2021. De snelheid en de vorm van het herstel zal per land variëren. Veel kopers verwachten zogehete ‘COVID-korting’ van tussen 5% en 10 %, in een tijd waarin verkopers niet per se hoeven te verkopen en herinvesteren. Om die reden zal de groei van het beleggingsvolume afhangen van een goede afstemming van de verwachtingen tussen kopers en verkopers.”

Dit resulteert in gemengde vooruitzichten ten aanzien van de waarde van vastgoed. Kijkend naar de kantorenmarkt verwacht 50% dat de prijzen in de tweede helft van 2020 onveranderd zullen blijven, en 9% verwacht een stijging. 38% daarentegen verwacht een lichte daling en 3% een aanzienlijke daling.

Jordy Diepeveen vult aan: “Hoewel niemand verwacht dat 2020 een record investeringsjaar zal worden, verwachten we wel veel activiteit in het laatste kwartaal van dit jaar, in de vorm van nieuw product wat op de markt zal komen, maar ook in de afronding van reeds lopende transacties Ongetwijfeld zal de focus liggen op ’core’ product, maar het belangrijkste thema met de grootste impact zal ‘pricing’ zijn. De hamvraag is; accepteren verkopers het beeld wat kopers van de prijs hebben in de huidige nieuwe marktomstandigheden? Of houden zij pas op de plaats in de hoop dat alles weer beter wordt?”

*Onderzocht in de periode van 3 tot en met 5 juni 2020. Gebaseerd op de visie van eindverantwoordelijken van de Research afdeling van Savills in de regio’s: Australië, Canada, China, Tsjechië, Duitsland, Griekenland, Hong Kong SAR, Hongarije, India, Indonesië, Ierland, Italië, Japan, Maleisië, Midden-Oosten, Nederland, Nieuw-Zeeland, Noorwegen, Polen, Portugal, Roemenië, Singapore, Zuid-Korea, Spanje, Zwitserland, Taiwan (China), Thailand, VK, VS, Vietnam. De genoemde resultaten zijn een optelsom van alle landen en sectoren, tenzij anders vermeld.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?