DNBulletin: Huizenprijs hangt meer samen met financieringsruimte koper dan met woningtekort

0

De verdrievoudiging van de Nederlandse huizenprijzen over de afgelopen 25 jaar hangt vooral samen met toegenomen financieringsruimte van kopers, en minder met veranderingen van het woningentekort. Deze prijsstijging reflecteert in belangrijke mate de trendmatig gedaalde kapitaalmarktrente en gestegen huishoudinkomens, waardoor huizenkopers hogere hypotheken kunnen afsluiten en dus meer kunnen bieden voor een huis. Extra woningbouw leidt tot een welkome vergroting van het aantal beschikbare woningen voor starters en andere huishoudens, maar biedt vermoedelijk beperkt tegenwicht aan de gestegen prijsniveaus.

Meer financieringsruimte door gedaalde kapitaalmarktrente
De stijging van huizenprijzen hangt in belangrijke mate samen met de toegang van kopers tot steeds goedkopere financiering. De kapitaalmarktrente is de afgelopen decennia trendmatig gedaald door internationale economische ontwikkelingen. Hierdoor is ook de Nederlandse hypotheekrente scherp gedaald, van gemiddeld 7% in 1995 tot circa 2% nu. Naarmate de hypotheekrente daalt kunnen huishoudens bij dezelfde maandlasten hogere hypotheken afsluiten, en dus meer bieden voor eenzelfde woning. Bovendien kunnen ook vastgoedbeleggers bij lagere rentes en de lagere rendementseisen die daarmee samenhangen hogere prijzen betalen. De contante waarde van te ontvangen huurbetalingen wordt bij een lagere rendementseis immers hoger, zodat de beleggingswaarde van woningen stijgt door verdisconteringseffecten.

Huizenprijzen hangen sterk samen met financieringsruimte
Figuur 1 laat zien dat huizenprijzen de afgelopen 25 jaar sterk aansloten bij de ontwikkeling van inkomensnormen voor hypotheken en het resulterende maximale leenbedrag. Dit maximale leenbedrag is de afgelopen jaren toegenomen doordat inkomens stegen en hypotheekrentes daalden. Daarnaast werd het maximale leenbedrag beïnvloed door wijzigingen in de inkomensnormen van het Nibud. Dat huizenprijzen en het maximale leenbedrag een sterke samenhang vertonen is niet verrassend: het overgrote deel van de huizen in Nederland is met een hypotheek gefinancierd, en relatief veel huishoudens (zowel starters als doorstromers) sluiten een hypotheek af die dicht tegen hun maximum aanligt. Behalve door de bovengenoemde verdisconteringseffecten, die de beleggingswaarde van een woningen kunnen opdrijven tot boven de financieringsruimte van de meeste huishoudens, komt dit ook door de fiscale bevoordeling van hypotheekschulden en van vermogen in de eigen woning. Huizenprijzen werden de afgelopen decennia dan ook sterk gedreven door de leenruimte van huishoudens. Op de kortere termijn kan de prijsontwikkeling hiervan afwijken, bijvoorbeeld door zorgen van huishoudens en beleggers over hun toekomstige financiële situatie.

Bron: CBS, Nibud, DNB, eigen berekeningen. Toelichting: Het maximale leenbedrag is berekend op basis van de tabellen van het Nibud voor de financieringslastpercentages van 1995 tot en met 2019. De maximale hypotheek is vervolgens ieder jaar berekend met het gemiddelde huishoudinkomen in dat jaar en de gemiddelde hypotheekrente van afgesloten hypotheekcontracten in dat jaar.

Huizenprijzen hangen beperkt samen met woningtekorten
Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar. Figuur 2 toont het woningtekort vanaf 1945 tot nu (als percentage van de het totale aantal woningen) en het prijsniveau van koopwoningen (na correctie voor inflatie). Het eerste dat opvalt, is dat historisch gezien altijd sprake is geweest van een woningtekort. De definitie van het woningtekort is over de tijd echter wel veranderd: tot voor kort was deze vooral gebaseerd op woonwensen van huishoudens die werden afgeleid uit enquêtedata, nu vooral op het verschil tussen aantallen huishoudens en woningen. Op dit moment is het tekort gelijk aan 331 duizend woningen, ofwel 4,2% van de woningvoorraad. Hoewel de bijdrage van dit woningtekort aan de hoge prijsniveaus moeilijk te meten is, suggereren empirische schattingen (voor zowel landen met woningtekorten als -overschotten) een relatief geringe omvang: van het inlopen van het huidige woningtekort met 1 procentpunt (ongeveer 80 duizend woningen extra bovenop de groei van het aantal huishoudens) zou een 1 tot 2% lagere woningprijs mogen worden verwacht. Overigens blijkt het inlopen van het woningtekort in de praktijk niet eenvoudig, wat de mogelijkheden verder beperkt om op die manier tegenwicht aan de gestegen prijsniveaus te bieden.

Bron: Woningtekort: BZK. Woningprijzen: OESO, CBS en tot 1970 de JST macrohistory database (die gebruik maakt van de Herengrachtindex). Data over het woningtekort is niet voor ieder jaar beschikbaar en onderhevig aan veranderende definities.

Toegankelijkheid voor starters
Het bovenstaande suggereert dat Nederlandse huizenprijzen in de praktijk vooral worden bepaald door de bestedingsruimte van huishoudens en in mindere mate door het fysieke tekort aan woningen. Hierdoor hebben starters weinig baat bij het verhogen van de maximale leenruimte. Hoewel een verhoging op korte termijn leidt tot een groter budget voor de aankoop van een woning, leidt dit er uiteindelijk toe dat de prijs van woningen – meer specifiek die van de onderliggende grond – toeneemt. In beginsel kunnen starters dan dezelfde woningen kopen als voorheen, maar wel tegen een hogere lening met bijbehorend hogere risico’s. Ze zijn daarom meer geholpen met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek met het huidige tempo van 3 procentpunten per jaar. Dit remt de stijging van huizenprijzen en van de hypothecaire leenbehoefte en heeft ook als voordeel dat de beslissing om te kopen of te huren minder wordt verstoord. Dat laatste komt de ontwikkeling van een goed functionerende huurmarkt ten goede, wat juist voor starters belangrijk is. De toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters is bovendien gebaat bij het bouwen van extra woningen om het woningtekort in te lopen. Hoewel dit woningen vermoedelijk niet veel goedkoper maakt, zorgt het wel dat voor een groter aantal huishoudens een woning beschikbaar komt.

Bron.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?