Savills: Welke impact zal nieuwe technologie hebben op logistiek vastgoed?

0

Geschreven door Douglas van Oers, Co-Head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland.

Sinds de uitbraak van Corona en de lockdown halverwege maart staat de wereld op zijn kop. Doordat het nieuws van dag tot dag verschilde, lag de focus ineens heel erg op vandaag en morgen. Nu de wereld weer langzaam in beweging komt, merk ik dat er bij mij ook weer ruimte ontstaat om te dagdromen over de verre toekomst van logistiek.

Als er één stelregel binnen het vastgoed altijd overeind lijkt te blijven, dan is het wel “locatie, locatie, locatie”. De locatiebepaling voor een distributiecentrum is van oudsher een afweging tussen het lokale wegennet, waar het product het land binnenkomt, waar het product uiteindelijk heen moet, en de beschikbaarheid van grond.

Maar met de technologische vooruitgang in de logistiek, een trend die mijns inziens door COVID-19 alleen nog maar zal versnellen, zullen wellicht zelfs deze oeroude principes niet zondermeer de basis blijven van locatiebepaling. In combinatie met COVID-19, de daaropvolgende spurt in online winkelen, en de focus op de houdbaarheid van huidige supply chains, is het heel goed mogelijk dat gebruikers hun blik zullen verbreden bij het bepalen van hun locatie en bouwwijze.

Stel dat ‘last-mile’ logistiek wordt overgenomen door drones en zelfrijdende voertuigen. Wat kunnen we dan verwachten van de logistieke sector, en wat zal de impact op logistiek vastgoed zijn?

Eén ontwikkeling die waarschijnlijk wel van de grond zal komen is ‘truck platooning’. Truck platooning is wanneer autonome voertuigen gemonitord door één bestuurder zich, door slimme technologie met elkaar verbonden, als groep bewegen. Deze techniek is een effectieve manier om de verkeersdoorstroming te verbeteren en minder brandstof te verbruiken, wat de CO2 uitstoot weer ten goede komt. Doordat de trucks met elkaar communiceren hoeven ze minder vaak en hard te remmen. Daarnaast kunnen de trucks dichter op elkaar rijden, waardoor de verminderde luchtweerstand wel tot 15% brandstof kan besparen.

De impact hiervan op vastgoed? Om te beginnen zal dit de vraag naar landinwaartse distributiecentra verminderen, die normaliter op enkele uren rij afstand van de havens gelegen zijn. Desalniettemin tonen testen in Nederland en het VK aan dat deze technologische ontwikkeling geen totaaloplossing biedt voor ‘last mile’ logistiek, gezien de benodigde grootte van de weg. Voor het vervoer van haven richting DC kan deze trend echter zeker succesvol worden ingezet. Dat zal impact hebben op de fit-out van DC’s, en bestaande ruimtes zullen moeten worden aangepast naar dit nieuwe type voertuig.

Als we dan het volume ‘last mile’ leveringen aankunnen, hoe zit het dan met de snelheid van de leveringen? Ik kijk met interesse naar de avonturen van Elon Musk, die met Hyperloops goederen met een supersnelle vacuümtrein van A naar B wil brengen. Dit futuristische idee lijkt misschien heel ver van ons bed, maar Nederland is hierin wel heel ambitieus en wil graag uitgroeien tot het Europese centrum voor hyperlooptechnologie, met een European Hyperloop Center in Groningen. Op dit moment staat de technologie nog in de kinderschoenen en is het moeilijk te voorspellen wat de impact ervan zal zijn op logistiek vastgoed, maar ik kan me zo voorstellen dat de druk op bestaande logistieke hotspots erdoor zal toenemen, met een duidelijke tweedeling op de huurmarkt waarbij locaties dichtbij Hyperlook-infrastructuur een flinke meerprijs zullen hebben.

De drone is een trend die voor ons als consument al veel dichterbij voelt. Er worden grootschalige commerciële drones verwacht die pakketten tot 2,5 kilogram tot 25 kilometer kunnen vervoeren. Dit zal een significante impact hebben op files, uitstoot en bezorgkosten.

Drones kunnen zeker een significante impact hebben op vastgoed, zo zullen er ander soort gebouwen nodig zijn om drones te laten opstijgen, opslaan en onderhouden. Ik denk zelfs dat drones niet alleen impact zullen hebben op logistiek vastgoed, maar ook op bijvoorbeeld woningen. Wat zou jij overhebben voor een drone platform op je dak?

Nieuwe technologieën zullen de trend van last-minute en last-mile leveringen alleen maar versnellen, waarmee de logistieke sector ook een steeds groter aandeel zal beslaan van relatief dure grond. Ik verwacht in eerste instantie geen enorme verschuivingen in locaties. Zal “locatie, locatie, locatie” dan zelfs deze disruptieve trends overleven? Wel verwacht ik significante aanpassingen aan bestaand vastgoed, mochten ‘truck platooning’, Hyperloops en drones een daadwerkelijke vlucht nemen. Ik ben benieuwd hoe snel de sector zich kan aanpassen!

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?