Savills: Huurvarianten in coronatijd – klimaatgerelateerde huur

0

Door Johan Spin, Retail Property Manager bij Savills in Nederland.

Nu de coronacrisis zijn sporen nalaat in het internationale retaillandschap, is de roep om een huurvariant die meebeweegt met het economische tij weer actueel. Waar het in een florerende retailomgeving meestal de verhuurders zijn die opteren voor omzetgerelateerde huur, zijn het in crisistijden vooral de huurders die dit voorstellen om zodoende de lasten te verlagen.

Voor de verhuurder bestaat er in het algemeen overigens terughoudendheid ten aanzien van deze variant. Zo is het een gotspe om tot definitie van het begrip ‘omzet’ te komen en blijkt deze lastig meetbaar; online bestellingen die in een winkel worden opgehaald worden veelal niet als winkelomzet geregistreerd, hetzelfde geldt wellicht voor bestellingen die in de winkel via digitale zuilen plaatsvinden. Daarnaast is het (doen) naleven van aanlevering van omzetgegevens niet altijd een vanzelfsprekendheid. Het feit dat omzethuur door een taxateur lastig te waarderen is, zorgt uiteraard ook voor de nodige scepsis.

Binnen een sterk geregisseerde omgeving als een factory outlet centre is (gedeeltelijke) omzethuur wel breed geaccepteerd. Eerdergenoemde nadelen zijn hier niet of nauwelijks aan de orde. De collecties zijn niet (meer) online te bestellen en de omzetregistratie van de huurders wordt op dagelijkse basis geregistreerd en gemonitord. Als belangrijkste voordeel geldt het gezamenlijk belang. Hoe beter het centrum rendeert, hoe meer de huurder en verhuurder hiervan profiteren. Dit dwingt beide partijen te blijven investeren in de kwaliteit van het winkelcentrum.

In de zoektocht naar een flexibele huurvariant is ooit ook de zogenaamde passantenhuur de revue gepasseerd. Hierbij bestaat de huur uit een vergoeding per passant in het winkelgebied. De gedachte hierbij is dat de verhuurder voorziet in de passantenstroom, waarbij het de taak voor de huurder is om de passant te converteren naar een klant. Een gedachte die in de praktijk zijn waarde nog maar moet bewijzen. Immers wordt hier voorbijgegaan aan de kwaliteit van de bezoeker. Een klas schoolkinderen is voor het fastfoodrestaurant een interessantere doelgroep dan voor de high-end meubelzaak…

Vandaag de dag zien we in retailland weinig bijzondere huurvarianten tot stand komen als antwoord op de uitdagingen die de coronacrisis voor de betrokken partijen met zich meebrengt. Maatwerk oplossingen worden vooral gevonden in tijdelijke opschorting van de huurverplichting waarbij er per geval bekeken wordt hoe hard een partij getroffen is. De branche waarin de retailer opereert, de grootte en historie van de onderneming en het feit of er al dan niet sprake is van verplichte sluiting worden hierin meegewogen.

Een noviteit die ik recentelijk voorbij heb zien komen is het verzoek om een clausule op te nemen waarbij de huurder gevrijwaard wordt van exploitatie en huurbetaling indien er sprake is van een ongunstig ondernemersklimaat. Te denken valt aan natuurrampen, oorlogen, maatschappelijke onrust, stakingen, epidemieën en pandemieën. Of deze ‘klimaatgerelateerde’ huur beschouwd kan worden als het nieuwe normaal? Hoewel de achtergrond – nu dergelijke gevallen niet als gebrek of overmacht maar als ondernemersrisico lijken te kwalificeren – begrijpelijk is, zal de definitiekwestie ook hier ongetwijfeld tot de nodige discussies leiden. Ook is het de vraag of de verhuurder zonder meer bereid is om naast de eventueel reeds gegeven incentives, huurvrije periodes en break-opties een verdere handreiking te bieden die mogelijk ten koste gaat van de waarde van het vastgoed.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?