Covid-19; Het draait niet alleen om huurders – Vergeten we de verhuurder niet?

0

Door Jordy Diepeveen, Head of Acquisitions bij Savills in Nederland.

Nu de meeste Europese landen nog enkele weken langer worden geconfronteerd met sociale afstandsmaatregelen, zal 2020 absoluut een jaar worden dat de geschiedenisboeken in zal gaan. De gevolgen van de eerste pandemie in 100 jaar laten ook de vastgoedmarkt niet onberoerd.

De gevolgen van de lockdown hebben eronder andere voor gezorgd dat het consumentenvertrouwen in Europa de afgelopen vijf jaar niet eerder zo laag is geweest. Alhoewel uitgaven aan online shoppen en entertainment zijn toegenomen, is de economische impact voor ondernemingen in sommige andere bedrijfstakken, met name die met een fysieke aanwezigheid, groot.

Om een economisch domino-effect te voorkomen hebben de meeste overheden in Europa versneld huurdersvriendelijke wetgeving ingevoerd, om bedrijven te redden van de financiële ondergang. In veel gevallen gaat dit om huurkorting of -opschorting en bescherming tegen uitzetting, bedoeld om bedrijven op korte én lange termijn zo veel mogelijk te beschermen. Dit betreft veelal MKB-bedrijven die mogelijk niet zulke grote buffers hebben als grotere bedrijven.

De genoemde maatregelen zullen ongetwijfeld veel bedrijven redden van een faillissement, maar tegen welke prijs? Verhuurders zullen immers als eerste geraakt worden door de gevolgen van het ingezette beleid dat overal in Europa grotendeels uitpakt in het voordeel van de huurder. Veel van hen ontvangen slechts een fractie van hun gebruikelijke huurinkomsten, en genieten weinig tot geen bescherming. Een goed voorbeeld hiervan zijn verhuurders van retail en horeca; Zij worden het hardst getroffen en ontvingen in maart gemiddeld slechts 20% van hun huurinkomsten. Kun je dergelijke offers wel langdurig eisen van beleggers?

Veel van deze verhuurders hebben immers ook financiële verplichtingen aan banken en financiers in de vorm van rentebetalingen op leningen. In het verleden konden banken hierin veel beperkter meedenken dan nu. Gelukkig zorgen strengere regels, ingesteld sinds de financiële crisis van 2008, ervoor dat de ratio van het maximaal beschikbaar kredietbedrag in verhouding tot de waarde van het vastgoed flink is teruggebracht to onder de 65%. Banken zijn hierdoor meer kapitaalkrachtig, waardoor ze beschikken over voldoende liquiditeit en beter voorbereid zijn om een economische neergang aan te kunnen en ook in deze tijden een steentje bij kunnen dragen.

De focus van banken ligt nu meer op het helpen van bestaande kredietnemers (bijvoorbeeld MKB ondernemingen) en minder op het aangaan van nieuwe leningen en (van bijvoorbeeld beleggers). Als gevolg hiervan staan verhuurders in de huidige moeilijke omstandigheden er financieel redelijk alleen voor. Dit terwijl zij zich meer dan ooit moeten focussen op het behoud van huurders en de bescherming van kleine en middelgrote ondernemingen, en hier soms ook wat financiële ademruimte voor nodig hebben. Op deze manier kunnen zij ervoor zorgen datde weg terug naar “normaliteit” zo min mogelijkslachtoffers kent. Om de cashflow te herstellen zijn er immers levensvatbare huurders nodig, hetgeen in belang is van de ondernemers zelf, de overheid, verhuurders, maar ook van de banken.

Ondanks dat banken inmiddels een stootje kunnen hebben, is er ook voor hen een fors belang en mogelijke impact. Uit ruwe schattingen blijkt dat er alleen al door Nederlandse banken meer dan 90 miljard aan leningen zijn verstrekt met commercieel vastgoed als onderpand.

Wil je dat verhuurders in deze tijd zich redelijk kunnen opstellen richting huurders, dan zullen overheden en de Centrale Banken van Europa ervoor moeten zorgen dat alle versoepelde regelingen voor banken, ook doorwerken richting verhuurders. Alleen op die manier kunnen zij optimaal meedenken met hun huurders in ieders belang. Ondanks dat dit nooit een ‘one size fits all’-oplossing is, zullen flexibiliteit en begrip alle partijen helpen de Covid-19 pandemie met zo min mogelijk kleerscheuren te doorstaan, hopelijk richting een ​​gestage normalisering en uiteindelijk een volledig herstel.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?