Savills: Vastgoedbeleggen in Corona-tijd: De fundamentals tellen

0

Door Jordy Kleemans, Head of Research & Consultancy bij Savills.

Veelvuldig wordt aan ervaren beleggers en adviseurs gevraagd: waarin moet ik beleggen als ik een beperkt risico wil nemen? Helaas moet ik u teleurstellen: hét antwoord was er altijd al niet. Door de huidige ontwikkelingen met betrekking tot het Corona-virus en de effecten hiervan op de vastgoedsector, is het formuleren van een 100% eenduidig antwoord alleen maar moeilijker geworden.

Eén ding is zeker: de effecten op de vastgoedmarkten worden steeds beter zichtbaar. Dit blijkt al als we kijken naar de situatie in Azië. Hoe groot de effecten zullen zijn, zal grotendeels af gaan hangen van de duur van de huidige situatie en hoe snel het vertrouwen van bedrijven en consumenten zich herstelt. Betekent dit dat er dan helemaal geen visie valt te geven met betrekking tot investeren in vastgoed met een beperkt risicoprofiel?

De gebruikersmarkt als stabiele houvast voor analyse
In algemene zin kan worden gesteld dat door deze plotselinge verandering op mondiaal niveau, zorgt voor onzekerheid in de algemene zin. Dit geeft een heel globaal beeld, maar op basis hiervan is het onmogelijk een uitspraak te doen over specifieke sectoren zoals in de logistiek, de retail, of in de woningmarkt.

Wat mij altijd houvast biedt, is om te kijken naar de echte onderliggende lange termijn ‘fundamentals’ van een sector. In basis investeert een belegger immers in vastgoed om stabiele kasstromen uit huur te genereren. Deze huurpenningen zijn op te brengen door de omzet die een onderneming maakt. Een goed voorbeeld hiervan is een winkelier. Zolang deze substantieel omzet blijft draaien, zullen huurpenningen betaald kunnen worden. Als dit niet meer zo is, zal een retailer (op termijn) om een huurverlaging gaan vragen of zelfs failliet kunnen gaan.

Naast een analyse van de inkomstenstromen van een ondernemer, is er nog een essentieel element om mee te nemen. Wat is het alternatief qua vestigingslocatie voor een onderneming? Om ook hier weer het voorbeeld van de winkelier te nemen: door oplopende leegstand hebben de meeste winkeliers veel meer opties zich in een naastgelegen pand te vestigen. Logisch gevolg is dat huurprijzen dalen, kasstromen minder stabiel worden en vastgoedwaardes kunnen gaan dalen.

Betekent dit dat investeren in winkels dan nooit interessant is? Dat zeker niet: er zijn ook voldoende winkeliers die niet of nauwelijks iets merken van vraaguitval, zoals bijvoorbeeld supermarkten. Ook als je hier weer toets op bovenstaande 2 elementen (stabiliteit van omzet en vestigingsopties), dan kom je tot de conclusie dat deze fundamentals staan als een huis: een ‘ongoing’ vraag, nu maar ook in de toekomst, en een beperkte mogelijkheid om te vestigen op een alternatieve locatie, zorgen voor stabiliteit voor de ondernemingen zelf en daarmee ook voor beleggers.

Deze ‘twee traps-analyse’ is ook op andere sectoren toepasbaar, zoals de logistieke sector en de woningmarkt. Zonder onze ogen te sluiten voor de actualiteit van de dag, kan ook voor deze twee sectoren worden geconcludeerd dat de intrinsieke vraag vanuit gebruikers op de lange termijn grotendeels geborgd is.

Voor logistiek geldt dat het geen vraag is of de ontwikkeling van e-commerce zich doorzet, inmiddels al 12 % van de totale consumentenbesteding blijkt uit onderzoek, alleen hoe groot de jaarlijkse groei gaat zijn. Deze groei kan op de korte termijn alleen maar verder worden versterkt door het omvallen van retailers van fysieke winkels. Daarnaast is het steeds moeilijker om strategische locaties te verwerven, omdat deze locaties rondom groter steden steeds voller raakt en geschikte locaties beperkt zijn.

Voor de woningmarkt is er wellicht zelfs nog wel een stabielere basis: onze groeiende bevolking tot aan 2040. Iedereen heeft toch een dak boven zijn of haar hoofd nodig en Nederland kent nu al een tekort van circa 300.000 woningen. Dit tekort gaat door een volstrekt ontoereikende bouwproductie in de komende jaren niet verminderen.

Kortom
Wat er ons op korte termijn staat te wachten is verre van duidelijk. Wat voor mij wel duidelijk is, is om als belegger te blijven kijken naar de echte fundamentals. Dit zijn belangrijke factoren voor het bepalen van de sterkte van je belegging. Belangrijk is om te focussen op hoe stabiel de onderliggende marktfundamentals zijn van een sector om tot een echte mening te komen over de stabiliteit van een belegging.

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?