ING: Huizenprijzen stijgen dit jaar met 7%

0

Betaalbaarheid koopwoningen neemt af.

De betaalbaarheid van koopwoningen in Nederland begint nu echt af te nemen. De dalende rente compenseerde lange tijd voor de stijgende huizenprijzen. Inmiddels daalt de rente niet langer, terwijl huizenprijzen flink doorstijgen. Hierdoor nemen de gemiddelde maandlasten van huizenkopers toe. Wel is de betaalbaarheid nog altijd flink beter dan vlak voor de kredietcrisis. De vraag naar woningen blijft de komende jaren hoog, terwijl het aanbod afneemt. Als gevolg hiervan blijven prijzen flink stijgen. Het ING Economisch Bureau gaat uit van een gemiddelde prijsstijging van 7% in 2017 en 5% in 2018.

Betaalbaarheid koopwoningen nu slechter dan gemiddeld
De betaalbaarheid* van Nederlandse koopwoningen neemt af. Tussen 2013 en 2016 verbeterde deze betaalbaarheid nog. Huizen werden in die periode weliswaar duurder, maar maandlasten van nieuwe huizenkopers werden toch steeds lager. Dit was een gevolg van de constante daling van de hypotheekrente. Inmiddels is echter een keerpunt bereikt. Huizenprijzen stijgen flink door, terwijl de rente niet langer daalt. Het gevolg is dat maandlasten als percentage van het inkomen flink toenemen: de betaalbaarheid voor startende huizenkopers neemt af.

Inmiddels zijn starters in het eerste jaar na aankoop zo’n 23% van hun inkomen kwijt aan hypotheeklasten, wanneer ze een gemiddelde woning in Nederland kopen. Dat is meer dan het gemiddelde in de laatste twintig jaar. Toch is de betaalbaarheid historisch gezien redelijk. Vergeleken met crisisjaar 2008 zijn woningen nog altijd goed betaalbaar. Destijds moesten starters maandelijks zo’n 27% van hun inkomen neerleggen.

Betaalbaarheid neemt af – ook gecorrigeerd voor vermogensopbouw
Sinds de woningmarkthervormingen van 2013 zijn starters ‘verplicht’ hun woning annuïtair of lineair te financieren en in 30 jaar af te lossen om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Hierdoor bestaat een belangrijk deel van de maandlasten nu uit aflossingen. Aan het begin van deze eeuw, het tijdperk van de aflossingsvrije hypotheken, was deze vermogensopbouw veel lager. Wanneer deze vermogensopbouw buiten beschouwing wordt gelaten en alleen rentebetalingen worden meegerekend in de betaalbaarheid, ontstaat een veel rooskleuriger beeld: bij aankoop van een gemiddelde woning in Nederland vormen de maandlasten nu slechts 9% van het inkomen. Dat is historisch laag. Maar ook hier lijkt de piek inmiddels bereikt. De rente daalt niet langer en huizenprijzen lopen op.

De vraag naar woningen blijft hoog…
De betaalbaarheid van Nederlandse woningen neemt weliswaar af, maar is vooral voor doorstromers nog prima op orde: zij nemen immers vaak oude rechten mee, mogen een deel van hun hypotheek aflossingsvrij financieren en profiteren optimaal van de lage rente. Ook het vertrouwen in de woningmarkt is hoog, zo blijkt bijvoorbeeld uit de VEH-marktindicator en het ING Woonbericht. De vraag naar koopwoningen blijft daarmee op korte termijn hoog. Zeven procent van de huishoudens is van plan binnen twee jaar een woning te kopen, zo blijkt uit CBS-cijfers. Dit aandeel is de laatste jaren flink opgelopen. Het aantal google-zoektermen ‘huis kopen’ en ‘hypotheek’ is het laatste jaar gestabiliseerd, maar ligt evenwel op een zeer hoog niveau:

…maar aanbod neemt sterk af
De vraag naar woningen blijft hoog en woningen die op de markt komen worden steeds sneller verkocht. Het aanbod van woningen die te koop staan slinkt daarmee snel. Vooral in de grote steden is het aanbod sinds de piek in 2012 enorm teruggelopen. Hoe weinig woningen er nu te koop staan, blijkt uit een vergelijking met 2008, het vorige hoogtepunt op de woningmarkt: in de G4 (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag) is er nu twee keer minder aanbod als toen. Vooral appartementen zijn zeer schaars. Nieuwbouw kan de druk daarbij onvoldoende van de ketel halen. Deze blijft de komende jaren flink achter bij de verwachte groei van het aantal huishoudens.

Minder woningverkopen in grote steden
In de eerste helft van 2017 is het aantal transacties nog flink gestegen, zo bleek maandag uit nieuwe cijfers van het Kadaster. Er werden zo’n 115 duizend woningen verkocht, ruim 20 duizend meer dan een jaar eerder. Voor de tweede helft van 2017 verwachten wij dat de groei iets afneemt, vooral als gevolg van het krimpende aanbod in de grote steden. In steden als Amsterdam, Utrecht, Eindhoven en Groningen leidt een gebrek aan aanbod nu al tot minder transacties, omdat teleurgestelde huizenzoekers uitwijken naar andere regio’s of hun koopplannen uitstellen.

Na recordjaar 2017 zullen woningverkopen in 2018 licht dalen
Vooral dit uitstellen van koopplannen zorgt voor een rem op het aantal transacties. Ondanks de groeivertraging in de 2e helft van het jaar verwachten wij dat in 2017 een recordaantal van 250 duizend woningen wordt verkocht. In 2018 zal het aantal transacties echter niet verder meer groeien. Wij gaan uit van een lichte daling tot 245 duizend transacties.

Huizenprijzen stijgen dit jaar met 7%, volgend jaar met 5%
Door de sterke vraag en het lage aanbod blijven prijzen nog wel stevig doorstijgen, maar het tempo gaat wel iets naar beneden. Wij ramen voor 2017 een gemiddelde stijging van 7%. In 2018 zal de prijsstijging terugvallen tot 5%, vooral doordat de rente iets zal oplopen en de betaalbaarheid zo verder verslechtert. Deze ramingen zijn omgeven met verschillende onzekerheden. Ten eerste hangt de hypotheekrente-ontwikkeling af van het rentebeleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Afhankelijk van wanneer en hoe snel de ECB haar ruime monetaire beleid verkrapt, kan dit de Nederlandse hypotheekrente en zo de huizenprijzen beïnvloeden.

Ook het beleid van het komende kabinet is van belang. De woningmarkt vormde geen groot verkiezingsthema. Toch hebben de partijen aan de onderhandelingstafel plannen in hun programma’s staan. Zo zouden D66 en ChristenUnie mechanismen willen inbouwen om pensioenpremie te gebruiken om in de eigen woning te steken (opwaarts effect op de prijzen). D66 wil de overdrachtsbelasting verlagen, de ChristenUnie wil deze afschaffen voor starters (opwaarts effect). Verder zijn drie van de vier partijen (D66, de ChristenUnie en het CDA) voor verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek (mogelijk neerwaarts effect). Daarnaast wordt door het IMF en DNB geadviseerd om het maximale leenbedrag ten opzichte van de waarde van de woning (LTV) verder te verlagen (neerwaarts effect). Tot slot zou ook het versoepelen van de 100%-aflosverplichting voor starters een positief effect kunnen hebben op huizenprijzen.

Grote regionale verschillen
De Nederlandse koopwoningmarkt bestaat uit allerlei regionale deelmarkten met hun eigen specifieke kenmerken. De prijsverschillen tussen regio’s zijn de laatste jaren enorm opgelopen. Afgaande op vraagprijzen, kunnen kopers voor €250.000 bijvoorbeeld een woning van 56 vierkante meter kopen in Amsterdam. In Rotterdam kunnen ze voor hetzelfde bedrag een twee keer zo grote woning kopen. En willen ze echt ruimte voor hun geld, dan kunnen ze in Heerlen en Delfzijl ruim drie keer zo veel vierkante meters kopen voor hetzelfde bedrag:

* Bij het berekenen van de betaalbaarheid gaan we uit van een startend huishouden met een gemiddeld netto huishoudinkomen en een woning met een gemiddelde woningprijs.
** NVM transactiecijfers wijken af van de cijfers van het Kadaster. Het nadeel van NVM-cijfers is dat ze niet de volledige markt in kaart brengen. Het voordeel van NVM-cijfers is dat ze ongeveer een kwartaal eerder registreren, en zo een actueler beeld van ontwikkelingen schetsen.

 

https://www.ing.nl/zakelijk/kennis-over-de-economie/onze-economie/de-nederlandse-economie/publicaties/betaalbaarheid-koopwoningen-neemt-af.html

Share.

Comments are closed.

Inschrijven voor de nieuwsbrief?